Оценка недвижимости

Недвижимость – это важнейший экономический ресурс, на ее долю приходится более 50% мирового богатства. Рынок недвижимого имущества основывается на преобладании частной собственности, где развит бизнес в сфере операций с объектами недвижимости. 

Что такое оценка недвижимости?

Под оценкой понимается особая сфера профессиональной деятельности на рынке, являющаяся важным элементом любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и заканчивая сдачей в аренду. Любое решение в сфере недвижимости, будь то реконструкция или выкуп объекта капитального строительства государством, принимается в том числе на основе данных отчета об оценке.  

Для недвижимости как товара характерна медленная потеря потребительских качеств в течение срока эксплуатации. По этой причине многие инвесторы рассматривают объекты недвижимости как средство вложения капитала с целью спасения его от инфляции. Поскольку стоимость недвижимости значительно выше других товаров, ошибки в управлении собственностью сопряжены с риском серьёзных потерь для владельца.

Согласно сложившейся оценочной практике, независимая оценка недвижимости в Ярославле проводится для следующих категорий объектов, активно обращающихся на рынке:

• Квартиры, комнаты, гаражи и стояночные места;
• Отдельно стоящие здания (торговые, административные, офисные);
• Загородная недвижимость с земельными участками (коттедж, особняк, дом);
• Свободные земельные участки различного целевого назначения;
• Складские и производственные объекты.

Помимо этого, оценке подлежат и другие объекты, например, объекты незавершенного строительства и объекты под снос. Необходима оценка для линейных объектов и автозаправочных станций (АЗС, ГЗС, ЛЭП, кабелей, газопровода).

Какие виды стоимости недвижимости существуют?

Оценка рыночной стоимости недвижимости – процесс определения оценщиком наиболее вероятной цены, по которой может быть отчужден объект на открытом рынке в условиях конкуренции, необходимых для совершения справедливой сделки.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости существенно отличается от оценки других стоимостей. Кроме рыночной, существуют такие виды стоимости, как инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.

Инвестиционная стоимость – это стоимость для конкретного покупателя (инвестора) при установленных инвестиционных целях. Здесь учитывается ожидаемая доходность проекта.

При оценке ликвидационной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца к реализации объекта в условиях, отличных от рыночных.

Под кадастровой стоимостью объекта оценки понимается рыночная стоимость, определяемая методами массовой оценки. Последняя очень часто не соответствует рыночной стоимости, превышая ее в ряде случаев многократно. По этой причине владельцу требуется оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости объекта с целью установления ее в размере рыночной.

Как проводится оценка стоимости объекта недвижимости?

Уникальностью недвижимости объясняется тот факт, что на рынке нет двух абсолютно одинаковых объектов – аналогов, что характерно для обычных товарных рынков. По этой причине при замене одного объекта другим в целях сравнения требуются существенные корректировки, которые объективно применить может лишь профессиональный оценщик. Поскольку на цену объекта недвижимости влияет масса факторов, основная задача оценщика сводится к учету всех их в процессе оценки рыночной стоимости имущественных прав на объект оценки.

Вначале собираются исходные данные, определяется цель оценки, вид стоимости.

От целей оценки и особенностей объекта недвижимого имущества зависит его описание. Так, например, если объект оценки представляет собой жилое здание, в описании будут указаны факторы стоимости, связанные с жильем. При оценке коммерческого объекта в отчете будет описана его коммерческая привлекательность.

На следующем этапе оценщик проводит анализ рынка. Здесь собирается и систематизируется информация о факторах стоимости, которые будут положены в основу при проведении расчетов (социальные, экономические, государственные, строительные, экологические). Затем выбираются подходы и методы, которые будут применяться при оценке. Подходов всего три – сравнительный, доходный и затратный. Они принципиально различаются между собой.

Так, когда оценка объектов недвижимости базируется на методах сравнительного подхода, необходим анализ сопоставимых объектов. Следовательно, оценщик должен обладать информацией о ценах на объекты-аналоги, а также о факторах, влияющих на изменение их стоимости. Результат оценки будет зависеть от грамотно примененных корректировок в отношении сопоставимых объектов.

При использовании затратного подхода для целей оценки объектов капитального строительства существенной будет являться информация о стоимости строительных материалов на местном рынке. Важны также данные о темпах износа объекта данного типа и о предполагаемой прибыли инвесторов, вкладывающих капитал в строительство аналогичных объектов.

Доходный подход основан на анализе ранка аренды объектов, аналогичных оцениваемому. Существенной является информация о структуре спроса и предложения на рынке.

Выбор того или иного подхода будет зависеть от качества исходной информации (достоверности и точности), целей оценки и оцениваемой стоимости. Например, затратный подход является основополагающим при определении страховой стоимости. Для определения инвестиционной стоимости ключевым будет являться доходный подход.

Таким образом, оценщик анализирует всю информационную базу рынка недвижимости, которой располагает. На основе выбранных подходов проводится расчет стоимости для целей оценки объекта недвижимости.

Что получает Заказчик?

Результатом оценки является отчет, структура которого, как правило, состоит из введения, исходных данных, описания объекта оценки, анализа рынка, анализа наиболее эффективного использования, результатов оценки, согласования результатов оценки, приложений.