Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Налог на имущество юридических и физических лиц, исчисляемый от кадастровой стоимости, может быть в ряде случаев завышен. Например, кадастровая стоимость может быть выше рыночной из-за неучтенных особенностей недвижимости или ошибок в расчетах, а также иным причинам. Владелец собственности всегда может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Как показывает практика, кадастровая стоимость (КС) очень часто превышает рыночную стоимость того же объекта. Такое положение дел имеет место как в отношении земельных участков, так и в отношении жилой и коммерческой недвижимости. В данном случае единственным решением с целью снижения налогов является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в суде.

Согласно действующему законодательству, при пересмотре кадастровой стоимости его рыночная стоимость должна быть установлена на дату, по состоянию на которую были определены результаты оспариваемой КС.

Оспорить кадастровую стоимость в суде возможно по двум основаниям:

• если при установлении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения об объекте;
• при определении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его КС.

Недостоверными сведениями признаются ошибки, возникшие при проведении оценки, включая неточное обозначение характеристик объекта недвижимости. Практика показала, что к недостоверным сведениям могут быть отнесены ошибочное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, либо ошибочное определение оценщиком характеристик, влияющих на стоимость объекта. К таким характеристикам относятся: местоположение объекта оценки, целевое назначение, аварийное состояние объекта, разрешенное использование земель, нахождение объекта вблизи санитарно-защитных зон и иные условия.

Уточняющие данные любое заинтересованное лицо может запросить, обратившись в территориальные подразделения Росреестра.

Куда обращаться для снижения кадастровой стоимости?

После внесения кадастровой стоимости в базу Росреестра оспорить ее можно двумя путями:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной в субъекте Российской Федерации;
• в суде.

В каком порядке оспорить кадастровую стоимость, решает сам заявитель. Этап обращения в комиссию, согласно законодательству, не является обязательным ни для физических, ни для юридических лиц. При оспаривании в комиссии не требуется уплачивать госпошлину, и, если решение не устроит заявителя, его можно оспорить в судебном порядке. Но, как показала практика, большое количество отказов к комиссии по рассмотрению споров в последнее время привело к тому, что в 99% случаев заказчики обращаются сразу в суд.

Кто вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением?

В суд с исковым заявлением могут обратиться как юридические, так и физические лица, владеющие объектом недвижимости, а также иные лица, чьи права и обязанности затронуты оценкой кадастровой стоимости.

В некоторых случаях подать заявление может бывший собственник объекта недвижимости. Это касается вопросов, затрагивающих его права как налогоплательщика в том налоговом периоде, в котором он подает заявление.

Арендатор объекта недвижимости имеет право обратиться в суд с исковым заявлением в случае, если арендная плата за пользование объектом исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, и собственник недвижимости выразил согласие на пересмотр в судебном порядке.

Право на пересмотр кадастровой стоимости через суд имеет и участник долевой собственности, поскольку он является самостоятельным участником налоговых правоотношений. При этом согласия других собственников не требуется.

Реализовать свое право на оспаривание кадастровой стоимости в суде может любое заинтересованное лицо. Например, если оно имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, которое находится в государственной или муниципальной собственности.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд. Особенности процесса   

В суде каждая из сторон должна предоставить допустимые доказательства. Следовательно, лицо, подавшее в суд заявление о пересмотре кадастровой стоимости, должно доказать ошибочность тех сведений об объекте недвижимости, которые были использованы при определении его кадастровой стоимости. Помимо этого, необходимо представить данные о рыночной стоимости недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Таким образом, при обращении в суд заявитель должен представить необходимый пакет документов. В противном случае дело будет оставлено без движения.

При обращении в суд заинтересованное лицо может предъявить одно из требований:

• по установлению в отношении объекта рыночной стоимости;
• по изменению кадастровой стоимости по причине выявления недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• по оспариванию действия (бездействия) или решения комиссии по рассмотрению споров.

При удовлетворении судом заявленных требований о пересмотре кадастровой стоимости в резолютивной части решения суда будет указана установленная судом величина кадастровой стоимости с указанием даты подачи иска в суд. Именно указанная в решении величина будет являться новой кадастровой стоимостью, которая подлежит внесению в Росреестр и будет применяться для целей налогообложения.

Оспаривание результатов кадастровой стоимости в суде. Что нужно знать?

При установлении кадастровой стоимости в суде возможны следующие сценарии судебного процесса:

• На отчет об оценке предоставляются замечания заинтересованных лиц, в ответ на которые оценщик готовит отзыв с обоснованием своей позиции и опровержением доводов оппонентов, их претензий к отчету. Судом может быть вызван в качестве свидетеля оценщик, проводивший государственную кадастровую оценку и (или) составивший отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Он дает показания в суде. В случае, если пояснения оценщика устраивают суд, оценщик в полном объеме дает пояснения, и вопросы у сторон отсутствуют, суд выносит положительное решение. Иск может быть удовлетворен и в том случае, если у третьих лиц замечания к отчету отсутствуют и сделан вывод о соответствии отчета законодательству.
• Если к отчету предъявляются существенные замечания, то он может быть признан судом недопустимым доказательством. Последнее дает право ответчику и третьим лицам требовать назначение судебной экспертизы. Судебная экспертиза должна подтвердить/установить рыночную стоимость объекта. Она также включает проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФЗ, ФСО, правил и стандартов оценочной деятельности.

Как показала практика, судебная экспертиза может быть не одна. В случае, если суд усомнится в полноте и объективности проведенного исследования, может быть назначена повторная экспертиза другому эксперту.

Пересмотреть результаты кадастровой стоимости можно обратившись в оценочную компанию «Канцлер» в Ярославле.