Законодательные новеллы в оспаривании кадастровой стоимости. Что изменится?

Оспаривая завышенную кадастровую стоимость (далее – КС), собственник уменьшает сумму подлежащего уплате налога, а также возвращает излишне уплаченные им в бюджет деньги. Если обратиться к статистике оспаривания кадастровой стоимости в 2019 году, приведенной Росреестром, то становится понятно, что граждане могли свободно реализовать свое право уплачивать экономически обоснованный налог: решения в пользу налогоплательщиков принимались в 65% случаев при обращении в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в 96% – при оспаривании КС в судебном порядке. В 2020 году в суде в пользу заявителей удовлетворено также 96% исков. Не составит труда подсчитать, что сумма, которую гражданам удалось вернуть в виде необоснованно исчисленных к уплате налогов, выражается в миллиардах рублей.

В июле был принят Федеральный закон №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 31.07.2020 г. Изменения коснулись, в том числе, и 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Какие положения в законе принципиально новые и как новеллы отразятся на процессе оспаривания КС в 2021 году, мы спросили в интервью у директора ОК «Канцлер» Руслана Канцырева.

Руслан Александрович, предполагается, что положения закона №269-ФЗ упростят процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Полномочия Комиссий по пересмотру КС будут переданы бюджетным учреждениям – ГБУ. Как оспорить кадастровую оценку недвижимости в соответствии с новыми нормами закона?

— Сейчас, как мы знаем, существует два альтернативных варианта оспаривания КС – через Комиссию и через суд, причем в судебном порядке вопрос может решаться без предварительного обращения в Комиссию. Приказ Росреестра от 24.08.2020 № П/0311 утвердил порядок работы Комиссии до 1 января 2023 года. То есть, в переходный период граждане по-прежнему вправе обратиться в Комиссию или непосредственно в суд. После вступления в силу положений закона №269-ФЗ собственник в случае установления КС будет обязан обратиться с заявлением в ГБУ, которое проводило оценку, приложив отчет об оценке рыночной стоимости. То есть, принципиально новым ключевым изменением является введение обязательного досудебного порядка.

Вместо термина «оспаривание кадастровой стоимости» в новом законе употребляется формулировка «установление кадастровой стоимости». Но суть, по нашему убеждению, не меняется. По поводу новой схемы установления КС было немало споров и нареканий со стороны экспертов. Так, на VII Всероссийском форуме оценщиков в своем выступлении председатель Комитета по кадастровой оценке и оспариванию КС Национального объединения СРО оценщиков Кулаков К.Ю. рассказало том, какую работу проделало профессиональное сообщество, критикуя положения законопроекта в его первоначальном виде. Изначально предполагалось, что при обращении в суд можно будет лишь оспаривать решение ГБУ без возможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Для граждан и организаций это могло бы создать определенные сложности. В результате во втором и третьем чтении законопроекта данный недостаток был исправлен. Согласно нормам закона №269-ФЗ по заявлению налогоплательщика в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено решение бюджетного учреждения и одновременно с этим могут быть заявлены требования об установлении КС в размере рыночной.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости позволяет гражданам уменьшить налог на имущество, земельный налог, арендную плату и другие платежи. Нужно понимать, что снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости может напрямую затрагивать интересы муниципального образования или города федерального значения. По этой причине законодателем устанавливается возможность оспаривания органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения положительного решения ГБУ по оспариванию КС участка, находящегося в частной собственности. Основанием для оспаривания решения будет являться существенное снижение кадастровой стоимости при установлении ее в размере рыночной.

Стоит отметить, что граждане, не успевшие оспорить кадастровую оценку земельного участка, сейчас могут это сделать ретроспективно, за весь налоговый цикл, в котором действует соответствующая налоговая стоимость. Это очень важно, поскольку позднее, с момента вступления в силу изменений закона 269-ФЗ, ретроспективного характера оспаривание носить уже не будет. Более того, и в так называемый переходный период с момента объявления соответствующих органов в том или ином субъекте РФ о дате вступления в силу положений 334-ФЗ, оспаривание также не будет носить ретроспективный характер. Следовательно, собственникам, заинтересованным в пересмотре результатов определения КС, следует инициировать оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году как можно раньше.

Когда оспорить оценку кадастровой стоимости необходимо будет уже по нормам закона №269-ФЗ?

— Положения закона вступают в силу 1 января 2023 года. До этого времени законодателем установлен переходный период, в котором оспаривание кадастровой стоимости будет проводиться в прежнем порядке. Но есть некоторые тонкости. Так, отчет об оценке рыночной стоимости подлежит составлению исключительно в форме электронного документа. Напомню, что до этого момента оценщики готовили отчет на бумажном носителе, хотя многие из них предоставляли его также и в электронном виде. Теперь это требование носит обязательный характер.

Следует также знать, что срок переходного периода может сократиться по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. На настоящий момент некоторые субъекты РФ уже приняли решение о дате перехода к применению нового закона. Например, постановлением Правительства Орловской области датой перехода к применению ст. 22.1 ФЗ № 237 определено 1 января 2021 года. В комиссии или непосредственно в суде вместе с переходом на ст.22.1 ФЗ № 237 результаты определения КС уже быть оспорены не могут. Это касается как физических, так и юридических лиц.

Следовательно, вопрос о том, когда начнут действовать новые нормы закона, во многом определяется датой принятия решения в том или ином субъекте РФ.

Статья 22.1 237-ФЗ в ред. 269-ФЗ включает принципиально новое положение о дате, с которой может быть подано заявление о пересмотре КС. Эта дата привязана к дате отчета о рыночной стоимости. Получается, что даты проведения кадастровой и рыночной стоимости могут значительно не совпадать во времени. Как это отразится на оспаривании?

— Действительно, временной интервал в отчетах по определению кадастровой и рыночной стоимости на практике может быть существенным. Как это отразится на результатах оспаривания – пока не ясно. Время покажет. У практикующих юристов по этому поводу, конечно, есть вопросы. Никто не может прогнозировать, как этот факт скажется на доводах оппонентов в судебном процессе. 

Что касается других нововведений, то, как я уже сказал, к заявлению теперь необходимо будет приложить отчет об оценке в форме электронного документа на электронном носителе. Кроме того, отчет об оценке должен содержать выписку из ЕГРН.