Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая   стоимость (КС)   объектов   недвижимости, определяемая при проведении государственной кадастровой оценки на основе методологии массовой оценки, как показала практика, очень часто не соответствует рыночной стоимости, рассчитанной в результате проведения индивидуальной оценки в отношении конкретного объекта недвижимости.

Такое несоответствие является основанием для оспаривания содержащихся в государственном кадастре недвижимости результатов государственной оценки с целью ее установления равной рыночной стоимости. 

При этом под оспариванием результатов определения КС понимается предъявление требования, в результате удовлетворения которого становится возможным изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости вызвано несоответствием ее стоимости рыночным ценам.

Причина несоответствия стоимости, определяемой разными методами, кроется в том, что государственная кадастровая оценка учитывает лишь общие характеристики объекта (среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений; местоположение дома; тип населенного пункта; удаленность от административного центра; размер общей и жилой площади; год возведения и другие). Такие существенные факторы, как уровень спроса на рынке и уровень недозагрузки коммерческих площадей, физическое состояние объекта недвижимости и его конструктивных элементов, состояние подъездных путей, удаленность от красной линии застройки и другие, могут быть учтены лишь при индивидуальной оценке. Очевидно, результат оценки во втором случае будет более объективным. Кроме того, на практике при массовой оценке нередки случаи, когда ошибочно вносятся данные о местоположении, площади объекта и другие, что существенным образом влияет на результат определения кадастровой стоимости таких объектов.

Очевидно, что при массовой оценке учесть индивидуальные особенности объекта недвижимости невозможно. Существует и масса других проблем определения кадастровой стоимости недвижимости методами массовой оценки, среди них – информационный дефицит в оценке кадастровой стоимости недвижимости. Так, при массовой оценке за основу берутся данные о рыночной стоимости объектов недвижимости. Но фактические данные о ней отсутствуют в открытых источниках информации. Оценщики используют в основном цены предложений. Стоит отметить и еще одну причину – значительный временной промежуток между турами проведения оценки.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости?

Процесс оценки кадастровой стоимости массовыми методами нередко является причиной завышенной кадастровой стоимости относительно рыночной. Ошибки в расчетах могут привести к существенной разнице в значениях, иногда в несколько раз. Последствием этого является огромное количество инициируемых собственниками судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости актуально по той причине, что КС используется для расчета налоговой базы на имущество физических лиц.

 Уменьшить кадастровую стоимость недвижимости можно несколькими способами. Если данные внесены в базу Росреестра, то оспорить кадастровую стоимость следует:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной в субъекте Российской Федерации;
• в суде.