Оценка производственно-складской недвижимости

Любые управленческие решения должны приниматься на основе конкретных данных о текущей ситуации и тенденциях развития конкретного сегмента рынка. Оценка складских помещений становится востребованной при любых операциях, связанных с инвестированием, реализацией объекта, а также при необходимости определения его прибыльности. В последнее время актуальность такой услуги как оценка в Ярославле возрастает при подготовке компании к финансовой отчетности (отчетность перед акционерами, годовая отчетность).

Оценка зданий производственного назначения решает важную практическую задачу. Продавцу недвижимости важно реализовать объект не по сниженной цене, а в интересах покупателя – не переплачивать за излишние, на его взгляд, улучшения.

Производственно-складская недвижимость включает в себя:

• помещения;
• здания;
• производственно-складские комплексы;
• открытые складские площадки (для хранения сыпучих, тарно-штучных, крупногабаритных и длинномерных лесных грузов, металлопродукции, контейнеров и др.), с козловым краном и без него;
• специализированная недвижимость (причалы, терминалы, понтоны,  бункеровочные базы, универсальные и специализированные перегрузочные комплексы).  

Для оценки производственных зданий и складских помещений важное значение имеют такие характеристики, как близость основных транспортных развязок, возможность адаптации складского помещения под любой вид товара, высокая скорость грузооборота, предоставляемые гарантии сохранности грузов, степень соответствия требованиям современной логистики, уровень оснащения и реконструкции.

В зависимости от технических параметров площадей и развитости инфраструктуры склады делят на классы «А», «В», «С» и «D».  При этом объекты классов «А» и «В» являются специализированными производственно-складскими зданиями и помещениями. Для них характерны сделки, связанные с куплей-продажей. Важными ценообразующими факторами для данных объектов являются местоположение и наличие транспортных артерий. Для неспециализированных помещений классов «С» и «D» одной из распространенных форм сделок является аренда. Основным ценообразующим фактором в данных сегментах является транспортная доступность. Именно на эти данные опирается оценка складских помещений. Существуют и другие классификации складской недвижимости, в том числе, по форме собственности и по назначению.

Подходы и методы к оценке складской недвижимости

Предпосылкой оценки коммерческой недвижимости всегда выступает анализ ее наилучшего и наиболее эффективного использования. Качественный анализ позволяет определить, какой из потенциально физически и финансово возможных вариантов использования склада является наиболее целесообразным. Результаты анализа в дальнейшем используются оценщиком при применении методов исследования в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов. Оценка складских помещений будет проведена с учетом результатов, полученных в рамках каждого из трех подходов. Далее выводится итоговая величина стоимости объекта.

Метод, которому в ходе исследования будет придаваться больший вес, во многом определяется целью оценки, качеством и количеством имеющихся данных. В условиях активного рынка, как правило, более точный результат при определении стоимости складской недвижимости удается получить при использовании сравнительного и доходного подходов. В случае, когда исследование проводится для целей купли-продажи и предполагается коммерческое использование помещения, оценка производственно-складской недвижимости проводится преимущественно с применением подхода по доходности. Итоговая величина, полученная оценщиком в рамках данного подхода, будет представлять собой верхнюю границу стоимости, больше которой потенциальный инвестор или покупатель не будет платить за объект.

На малоактивных рынках, когда информации о сделках немного, и это ограничивает использование сравнительного и доходного подходов, наиболее часто применяются методы затратного подхода. При оценке недавно построенного склада затратный подход, опирающийся на сметно-нормативную базу строительства, дает достаточно точные результаты. Полученная с применением методов затратного подхода итоговая величина складской стоимости будет наиболее близка к рыночной стоимости объекта оценки.