Оценка
участка под ИЖС

Земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) находятся в черте населенных пунктов и предназначены для строительства жилых домов. Такие участки не могут стоить дешево, это востребованная на рынке недвижимость. Необходимо понимать, что покупатель приобретает конкретный участок с полезной площадью. Но есть еще и зоны общего пользования внутри территориального пункта (детские площадки, подъездные пути), расходы на поддержание состояния которых также ложатся на приобретателя недвижимости, а, значит, влияют на ее стоимость.

При оценке земель под индивидуальной жилой застройкой учитывается масса показателей, влияющих на рыночную цену участка. Факторы, формирующие стоимость земли, в разных природно-климатических и экологических условиях, будут неравнозначны. Перед оценщиком стоит важная задача не только по выявлению значимых ценообразующих факторов, но и по определению степени влияния каждого из них на цену земельного участка.

Особенности оценки земельного участка под ИЖС

Оценка участков под ИЖС представляет собой расчет итоговой стоимости, состоящей из основной и дополнительной (различные улучшения) величин. Улучшениями могут выступать самые разные факторы, включая затраты застройщика на разбивку массивов земель на участки, создание подъездов и инженерных коммуникаций.

На цену участка наибольшее влияние оказывают следующие факторы:

• Местоположение. В ряде случаев коттеджные поселки, территории которых расположены в одном районе города или области, могут существенно отличаться друг от друга по ряду показателей, существенным образом влияющих на цену объектов. По этой причине, для оценки стоимости прежде всего подбираются аналоги в сопоставимом по местоположению районе или в пределах населенного пункта, либо локации внутри населенного пункта.
• Площадь. Участки, большие по площади, как правило, стоят дешевле в разрезе удельного показателя 1 кв.м. участка.
• Инженерная инфраструктура. Определяющими факторами будет наличие на участке, либо на границе с участком сетей коммуникаций (центральных или местных), таких как газоснабжение, водоснабжение, канализация, электроснабжение. Также обращается внимание на наличие/отсутствие централизованного теплоснабжения, дорог с твердым покрытием;
• Социальная инфраструктура. Учитывается наличие и вместимость школ, детских дошкольных и медицинских учреждений, центров досуга, наличие магазинов;
• Производственная инфраструктура (обеспеченность рабочими местами, уровень безработицы);
• Транспортная доступность (близость магистральной дороги, железнодорожной станции и пр.);
• Экологическая обстановка (близость промышленных и сельскохозяйственных предприятий, автомагистралей);
• Демографический потенциал;
• Инженерно-геологические особенности, оказывающие влияние на строительство (заболоченность территории, уровень стояния грунтовых вод и пр.);
• Наличие рекреационных объектов, памятников культуры и других объектов.

На стоимость участка под ИЖС будут влиять и другие факторы. Так, участки, перемежеванные черновыми проездами, узкие и длинные участки, будут значительно ниже в цене. Отсутствие обременений – не менее важный фактор. Участки, имеющие сервитуты, например, линии передач, газовые трубопроводы, не пользуются большим спросом, соответственно, и цена на них будет снижена. Также оценщик учитывает и различные имущественные права на участок. С точки зрения оценки важную роль играют денежные потоки, связанные с платежами и улучшениями. Например, при оценке права собственности это будут налоговые платежи, а при оценке права аренды – арендные.

Что получает заказчик?

Результатом работы оценщика, собранных им материалов и проведенных расчетов, является отчет об оценке стоимости участка ИЖС. Это документ, содержащий профессиональное суждение оценщика о стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости выводится на основе расчетов при использовании подходов к оценке – доходного и сравнительного.  Элементы затратного подхода используются при оценке участков доходным и сравнительным подходом, когда определяются затраты на строительство улучшений. Целесообразность применения того или иного подхода и метода внутри каждого подхода обосновывается оценщиком в зависимости от достоверности и точности располагаемой специалистом информации, зависит от целей и задач оценки. Отчет является финансово и юридически значимым документом и может применяться в качестве допустимого доказательства в суде при спорах имущественного характера.

Рецензирование отчета об оценке участков ИЖС

Большое количество сделок по купле-продаже объектов недвижимости неизбежно ведет за собой заинтересованность участников сделки в независимой и корректной, обоснованной оценке имущества. Рецензирование отчета об оценке третьими лицами является мерой контроля с целью защиты сторон сделки от неквалифицированных или недобросовестных специалистов.

Рецензирование представляет собой мероприятия, направленные на проверку соответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, в том числе суждений, анализа, целесообразности применяемых методов и полученных расчетов, выводов, приведенных другим оценщиком в отчете об оценке. При защите интересов в суде рецензия признается допустимым доказательством. Верховный суд РФ определил статус рецензии на отчет об оценке и судебную экспертизу. Так, согласно определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.01.2018 г, отказ суда на приобщение к материалам дела заключений эксперта является необоснованным без надлежащей правовой оценки данным доказательствам. На результаты рецензии можно опираться, выдвигая требования о необходимости назначения повторной оценки или судебной экспертизы.

ОК «Канцлер» оказывает услуги по оценке и рецензированию отчетов об оценке земельных участков под ИЖС, а также по назначению суда проводит судебные экспертизы.