Оценка сервитута
и обременений

Сервитут является одним из распространенных прав на земельные участки. Он признается вещным правом, действующим как обременение для собственника обслуживающего участка.

В соответствии с п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, равно как не может передаваться лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого он установлен.

В силу этого положения, сервитут не является объектом оценки – в качестве объекта указываются земельный участок, здание, сооружение и другое недвижимое имущество, в отношении которого он установлен. Для целей и задач оценки определяется соразмерная плата за сервитут.

Особенности оценки сервитута земельного участка

В законодательстве можно найти определения сервитута и публичного сервитута. Формулировки «частного сервитута» нормативные акты не содержат – такой вид права называется просто сервитутом. В оценочной практике в методических рекомендациях принято определять сервитут частный и публичный.  

Публичным сервитутом называется право лица на ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями, сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.  

Частным сервитутом признается право лица на ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями, сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения интересов конкретных лиц.  

Публичный сервитут устанавливается на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, частный – по соглашению сторон или на основании решения суда (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

В большинстве случаев, в отличие от ограничений и обременений, сервитуты увеличивают стоимость объекта, в пользу которого они установлены. Вместе с тем сложности в учете всех обременений и сервитутов нередко приводят к ошибкам в оценке объектов недвижимости. Общедоступные публичные кадастровые карты Росреестра не содержат информацию об обременениях объекта – ее нужно искать в ППТ (Проект планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), а также в кадастровом плане, включенном в выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Помимо явных обременений, на практике встречаются обременения неявные, которые могут появляться и прекращаться при изменении законодательства (например, зональных регламентов, устанавливающих границы санитарно-защитных зон). И, хотя установить плату за право пользования участком можно самостоятельно, только опытные, владеющие соответствующими методиками учета обременений и сервитутов оценщики, могут достоверно провести оценку рыночной стоимости сервитута.

Оценка платы за сервитут и убытков от обременений

Как правило, за право пользования чужим участком приходится платить. Устанавливаются такие отчисления по договоренности между участниками соглашения. Но плата не является обязательной – при согласии собственника обременяемой недвижимости на предоставление части участка в безвозмездное пользование допускается установление безвозмездного сервитута. Хотя на практике такой сервитут устанавливается скорее в исключительных случаях. При составлении соглашения о сервитуте сложности возникают чаще всего при определении цены за право пользования объектом недвижимости. 

Стоимость платы за сервитут земельного участка зависит от многих факторов. Оценщик должен проанализировать все возможные обстоятельства, оказывающие влияние на стоимость, в том числе:

• Вид сервитута;
• Разрешенное использование земельного участка;
• Срок договора аренды и форма арендных платежей;
• Степень благоустройства земельного участка, развитость инфраструктуры;
• Характеристики расположенных на участке зданий и сооружений;
• Характер хозяйственной деятельности владельца объекта оценки;
• Ограничения и обременения прав на земельный участок;
• Доля площади участка с установленным сервитутом в общей площади объекта оценки;
• Другие факторы.
• Интенсивность использования участка, в отношении которого устанавливается сервитут собственником участка и сервитуарием.

Оценка соразмерной платы за сервитут проводится с учетом норм действующего законодательства на дату оценки. Плата за сервитут может устанавливаться как в форме единовременного платежа, так и в форме периодических платежей.

Существуют различные расчетные методики оценки потенциальных убытков владельца объекта недвижимости от обременений. Прежде всего, оцениваются убытки, возникающие в связи с уменьшением полезной площади недвижимости, снижением доходности фактического или предполагаемого использования, ухудшением качества местоположения и прочие.

Расчет платы за публичный сервитут

Оценка платы за публичный сервитут заключается в установлении разницы между рыночной стоимостью объекта оценки (либо прав на объект оценки), до установления публичного сервитута и после его установления.

До 1 марта 2008 года законодательством была предусмотрена возможность учета нескольких обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в качестве одного объекта недвижимости с присвоением одного кадастрового номера. И, хотя в настоящее время такие участки не регистрируются и не создаются, сведения о ранее образованных участках, представляющих собой единое землепользование, содержатся в ЕГРН. Общая площадь таких участков в отдельных областях достигает нескольких сотен гектаров. Расчет платы за публичный сервитут при оценке составных участков имеет свои особенности.

Так, при оценке составного участка, состоящего из нескольких участков (обособленных и/или условных), права на который зарегистрированы как на единый объект недвижимого имущества (единое землепользование), определяется рыночная стоимость всего участка.

Если же имущественные права на земельный участок с сервитутом зарегистрированы отдельно от прав на единое землепользование, определяется рыночная стоимость только данного участка.

Расчет платы за частный сервитут

Поскольку владелец недвижимости, обремененной сервитутом, претерпевает определенные ограничения, то размер положенной ему платы за сервитут должен их компенсировать и в то же время быть соразмерным материальной выгоде собственника, в интересах которого установлен сервитут.

При оценке сервитута оценщик применяет классические подходы к оценке – сравнительный, затратный и доходный.

При оценке сервитута сравнительным подходом подбираются объекты-аналоги. Оценщик изучает предложения по продаже земельных участков на открытом рынке и выбирает два максимально сопоставимых с объектом оценки участка, при этом один из них должен быть обременен сервитутом, а другой — нет. Разница в стоимости данных объектов и будет являться рыночной стоимостью сервитута.

При оценке сервитута затратным подходом учитываются:

• расходы, которые понесет владелец участка в будущем в результате наложения сервитута;
• убытки в случае несоблюдение условий договора, если есть ответственность собственника перед третьими лицами;
• затраты, связанные с обслуживанием сервитута.

Например, при расчете платы за частный сервитут необходимо учесть затраты, которые возникли у собственника в связи с установлением сервитута. Например, при организации перехода через земельный участок может потребоваться снос построек или перенос ограждений, оборудование въезда автотранспорта и прочее. Издержки собственника должны учитываться при оценке или экспертизе стоимости сервитута (если плата устанавливается судом на основании заключения эксперта).

В основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемых доходов от объекта оценки в будущем. При его применении к оценке сервитута учитываются:

• потери дохода, а именно — снижение величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.
• плата за ограничение использования собственником земельного участка.

Как правило, на практике достаточно использование методов одного из трех подходов, обоснование выбора которого оценщик указывает в отчете об оценке.

Что получает заказчик в результате оценки?

В случае, если стороны не смогли самостоятельно определить размер компенсационных отчислений или договориться, потребуется отчет об оценке платы за сервитут. Оформляется такой отчет в виде документа на бумажном носителе (с собственноручной подписью оценщика) или же в виде электронного документа (заверенного усиленной квалифицированной подписью).