Оценка недвижимости
для органов опеки

С целью защиты прав и законных интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан органы опеки и попечительства наделены полномочиями контроля за сохранностью имущества указанных лиц. Управлением недвижимостью ребенка должны заниматься родители – на них распространяются нормы закона, установленные в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

Таким образом, на любые сделки, связанные с отчуждением жилья или управлением недвижимостью, в которой зарегистрирован и проживает ребенок, необходимо получить одобрение органов опеки и попечительства. При этом совсем необязательно, чтобы ребенок был собственником реализуемого имущества. Важно то, что его интересы должны быть соблюдены. В частности, необходимо выполнение следующих условий:

• При перемене места жительства ребенка, если он не является собственником недвижимости, условия проживания в новом жилье не должны ухудшаться по сравнению со старым;
• При сделках купли-продажи недвижимости стоимость и площадь нового жилья не должна быть меньше старого. Если ребенок владеет квартирой на праве долевой собственности, необходимо удостовериться в равнозначности долей в отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

Оценка недвижимости для опеки: где сделать и сколько стоит

Доказать соблюдение имущественных интересов недееспособных и не полностью дееспособных граждан можно с помощью оценки недвижимости. Заказчиком услуг выступает законный представитель. Можно сделать оценку квартиры по собственной инициативе или же по требованию органов опеки и попечительства, если последние усомнятся в соблюдении прав ребенка. Поскольку сотрудники органов опеки не наделены полномочиями по определению рыночной стоимости имущества, обращаться необходимо к независимым оценщикам или в оценочную организацию, специалисты которой являются членами СРО.

Оценка может потребоваться не только для жилой (оценка квартиры, комнаты или дома), но и для нежилой недвижимости. При совершении сделок в интересах недееспособных лиц необходимо документальное подтверждение стоимости любого объекта – например, земельного участка или гаража. Стоимость услуг зависит от сложности объекта оценки.

Зачем нужен отчет об оценке?

Распоряжаться имущественными правами малолетних детей (младше 14 лет) могут только их законные представители – родители, усыновители или опекуны (п.1 ст.28 ГК РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать имущественные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п.1 ст.26 ГК РФ). При этом на совершение таких сделок требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. «Письмо» Минпросвещения России от 20.09.2023 N 07-5318 «О направлении информации» содержит актуализированный рекомендуемый перечень документов. Список документов, прилагаемых вместе с заявлением о выдаче предварительного разрешения в орган опеки и попечительства, зависит от видов сделок. Кроме прочих документов, потребуется отчет об оценке, выполненный оценщиком, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков (при наличии).

Получить согласие органов опеки и попечительства бывает необходимо не только для совершения сделок по отчуждению имущества, но и в некоторых других случаях, если действия законного представителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости недвижимости, принадлежащей ребенку, или ухудшение условий его проживания. Это касается, например, сделок по сдаче имущества внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог (ч.1. ст. 21 ФЗ №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Для сделок по купле-продаже оценка для органов опеки и попечительства потребуется как для продаваемой квартиры, так и для приобретаемой. В случае, если сделка неравноценна, разницу в стоимости необходимо положить на сберегательный счет ребенка – собственника недвижимости. Только тогда будут соблюдены его интересы. Без разрешения органов опеки и попечительства сделка может быть признана судом недействительной. Отчет об оценке для органов опеки является официальным документом, подтверждающим стоимость объекта.

«Транспортные средства вместе с другим имуществом включаются в наследственную массу. В нашей практике недавно был такой кейс: автомобиль перешел по наследству ребенку. Для того, чтобы получить согласие органов опеки и попечительства на продажу транспортного средства, попечителю было необходимо открыть на несовершеннолетнего собственника банковский счет и внести на него деньги в размере рыночной стоимости унаследованного автомобиля. Для этого потребовалась оценка авто для органов опеки. Мы оперативно проконсультировали клиента, провели оценку технического состояния транспортного средства и подготовили отчет об оценке рыночной стоимости автомобиля» – комментирует директор компании ОК «Канцлер», частнопрактикующий оценщик Канцырев Руслан Александрович.

Оценка стоимости квартиры, в которой есть детская доля

Как было сказано выше, при продаже жилья необходимо получить разрешение органов опеки. Но бывают случаи, когда в выдаче документа уполномоченные лица отказывают. В некоторых случаях основания для запрета сделки суды считают обоснованными, в других распоряжение органов опеки и попечительства может быть признано судом незаконным. Чтобы избежать судебных тяжб и получить предварительное разрешение органов опеки на отчуждение имущества, стоит приложить к заявлению и прочим документам отчет. Оценка стоимости квартиры для получения согласия от органов опеки поможет доказать, что интересы детей соблюдены. В случае совместного владения недвижимостью потребуется оценка доли. Вместо документов на новую жилплощадь можно указать реквизиты счета, открытого на имя ребенка, или подтвердить намерение открыть счет и внести на него детские деньги.

Для отказа в выдаче разрешения у органов опеки должна быть веская причина. Поэтому, если оценка подтвердит, что стоимость детской доли и метраж квартиры не уменьшаются, оснований для запрета сделки быть не должно.

Как происходит оценка квартиры для органов опеки?

Оценка недвижимости проводится в соответствии с ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности». Правом проводить исследования наделены специалисты, имеющие квалификационный аттестат, застраховавшие свою ответственность, являющиеся членом СРО, практикующие частную деятельность или заключившие трудовой договор с оценочной организацией.

Рыночная оценка квартиры для опеки проводится с учетом цен на жилье на день обращения заявителя. Действителен отчет об оценке будет в течение 6 месяцев.

После заключения договора с оценщиком (оценочной организацией) и предоставления соответствующих документов происходит согласование задач и целей оценки. Далее исполнитель занимается сбором информации, выбором подходов и методов оценки, анализирует факторы, влияющие на цену объекта. Результатом оценки является отчет, который передается заказчику.

В отчете будут содержаться следующие основные сведения:

• Основные факты и выводы;
• Задание на оценку;
• Применяемые стандарты;
• Сведения о заказчике оценки и оценщике и/или юр.лице, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• Описание объекта оценки;
• Анализ рынка и ценообразующих факторов;
• Определение рыночной стоимости объекта;
• Согласование результатов оценки;
• Заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

Какие документы необходимо предоставить для оценки?

Выезд оценщика на объект не является обязательным условием. В ряде случаев достаточно получить от заказчика полную информацию (документы и, возможно, фотографии квартиры). Важно, чтобы оценщик на основе полученной информации смог определить фактическое состояние объекта и его основные характеристики.

Общий перечень документов, которые необходимо предоставить для оценки:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт/кадастровый план/технический план/поэтажный план;
• свидетельство о рождении ребенка;
• документ, подтверждающий полномочия представителя.

При онлайн-формате оценки взаимодействие с клиентом упрощается: не нужно приезжать в офис, документооборот происходит по e-mail. Бумажная копия отчета не требуется – отчет подписывается усиленной квалифицированной подписью (ЭЦП). Оба документа обладают одинаковой юридической силой и принимаются всеми государственными инстанциями.

Компания «ОК Канцлер» проводит оценку стоимости недвижимости для органов опеки и других целей. Решим и Ваш вопрос, обращайтесь!