Аренда является одной из распространенных форм имущественного договора, при которой арендодатель передает арендатору собственность во временное владение или пользование за определенную плату. Коммерческая недвижимость, ориентированная на бизнес, особенно в сегменте товаров массового спроса, в настоящее время очень востребована у арендаторов. Инвестируя в сдаваемый объект, арендодатель получает доход в виде арендных платежей, которые зависят от размера арендной ставки. Таким образом, для собственника имеет значение определение справедливой арендной платы, в основе которой лежит оценка недвижимости. Проведением оценки занимается профессиональный оценщик – физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций (СРО).
Наиболее часто к услугам независимого оценщика прибегает собственник сдаваемого в аренду объекта (или уполномоченное им лицо). Оценка обязательна при проведении сделок с объектами, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в том числе, при оценке стоимости данных объектов в целях передачи их в аренду (ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Что касается других объектов недвижимости, то оценка стоимости арендной платы не является обязательной. Таким образом, арендодатель может самостоятельно установить арендную ставку, например, при сдаче квартиры. Тем не менее, когда речь идет о коммерческих помещениях – офисных, складских или торговых (например, аренда под размещение банкомата или вендингового аппарата), оценка ставки арендной платы представляет собой сложную процедуру. Как правило, коммерческие объекты являются нестандартными, и рассчитать все возможные расходы на капитальный ремонт и амортизацию оборудования, правильно применить поправочные коэффициенты, учесть ценообразующие факторы может лишь опытный специалист. Кроме того, в зависимости от условий договора аренды, в стоимость арендной ставки могут быть включены НДС, коммунальные платежи, операционные расходы и прочие издержки.
При возникновении разногласий по поводу арендной платы между арендодателем и арендатором также потребуется независимая оценка. В ряде случаев компании применяют завышенные ставки арендной платы при продлении старых договоров аренды. Для оспаривания арендной ставки арендатор может воспользоваться услугами независимых оценщиков.
Оценка арендной платы за пользование объектами недвижимости может быть проведена для:
- нежилого помещения (офисного, административного, складского, торгового, производственного помещения);
- земельного участка;
- зданий и сооружений различного функционального назначения.
Особенности оценки права аренды земельного участка
Оценка земельных участков для целей определения арендной платы имеет ряд особенностей. Оценка права аренды проводится в соответствии с принципами оценки стоимости земель. При этом рассчитывается сумма, которую готов заплатить арендатор за пользование/владение земельным участком с целью получения выгоды. Таким образом, величина рыночной стоимости соответствующего права на земельный участок (собственности или долгосрочной аренды) является базой для определения арендных ставок (арендных платежей). Проводится оценка годовой арендной платы: рассчитывается годовая рыночная арендная плата или годовой рыночный арендный платеж.
Оценка арендной платы земельного участка проводится в следующих целях:
- Сдача земельного участка в аренду;
- Переуступка прав аренды;
- Кредитование под залог земельного участка;
- Принятие инвестиционных решений;
- Купля-продажа компании, обладающей правом аренды на данный участок;
- Решение споров.
Как правило, земельные участки предоставляются в аренду либо для их дальнейшего использования под различные виды деятельности, либо на инвестиционных условиях для осуществления строительства или реконструкции объектов недвижимости. Стоимость права аренды напрямую зависит от экономических выгод, которые можно получить от использования земельного участка. Учесть все ценообразующие факторы может лишь опытный оценщик. Очень часто на величину стоимости права аренды влияют не столько особенности местоположения и физические характеристики участка, сколько его юридический статус (категория земель и разрешенное использование, наличие обременений и прочее). Оценка величины арендной платы подразумевает также учет условий арендного договора (срок аренды, наличие определенных обязательств арендатора, условия досрочного расторжения и другие).
Итогом работы оценщика будет являться отчет, содержащий описание оцениваемого объекта, собранную информацию, анализ и методику расчета с указанием рыночной стоимости арендной платы.
Оценка аренды государственного имущества
В современных рыночных условиях органы власти нередко выступают одной из сторон правоотношений. Оценка государственного и муниципального имущества для сдачи в аренду – одна из востребованных услуг, оказываемых ОК «Канцлер».
Согласно ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации (включая объекты для передачи в аренду) проведение независимой оценки является обязательным условием. Оценка муниципального или государственного имущества для аренды проводится с целью определения начальной цены договора. При проведении повторных аукционов на право заключения договоров аренды муниципального имущества цена может отличаться от стоимости арендной платы, указанной в отчете об оценке, но не должна быть ниже нее. Такой позиции придерживается Минэкономразвития в письме от 07.12.2011 № Д08-4971.
Показать полностью
Когда речь идет о сдаче в аренду госимущества, отчеты оценочных организаций проходят проверку в Управлении организации оценки федерального имущества ФАУГИ (Росимущество). При реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества отчет, подготовленный независимым оценщиком, рассматривается проверяющими органами на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки. Выданное органами Росимущества положительное заключение свидетельствует о том, что стоимость, отраженная в отчете, соответствует объективно сложившемуся на рынке уровню цен.
Оценщики ОК «Канцлер» обладают необходимой квалификацией и опытом подготовки отчетов для аренды госимущества. В компании хорошо понимают, что для написания качественного отчета и получения положительного заключения необходимо провести максимальное и всестороннее исследование факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Оценка аренды бизнеса
Покупка коммерческой недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду – выгодный способ инвестирования. Но для того, чтобы получать стабильный доход, необходимо рассчитать доходность и окупаемость инвестиций. И если для владельца недвижимости арендные платежи являются источником дохода, то для арендатора – статьей расхода. Плата за пользование недвижимым и движимым имуществом может быть существенной величиной для бизнеса. Особенно малого или среднего. С целью экономии расходов собственники бизнеса нередко обращаются в оценочные компании. Оценка арендной платы позволит сохранить часть бюджета, а это значит, что предоставится возможность направить свободные средства на развитие бизнеса.
В каких случаях требуется оценка аренды для суда
Обращение с иском в суд происходит при наличии между сторонами существенных разногласий, которые не удалось решить в досудебном порядке. К наиболее частым спорам, когда оценка нужна для защиты интересов в суде, относятся:
- Оспаривание арендной ставки;
- Незаконное пользование имуществом после прекращения договора аренды;
- Причинение ущерба арендованному имуществу от действий арендатора (в данном случае потребуется оценка не арендной ставки, а оценка ущерба);
- Причинение убытков при незаконном удержании имущества.
Споры нередко возникают при аренде государственного и муниципального имущества, поскольку порядок и условия изменения арендной платы в таких правоотношениях имеют свои особенности. В ряде случаев (например, форс-мажорные обстоятельства) арендатору бывает необходимо добиться снижения арендной ставки для успешного продолжения бизнеса. Если договориться с арендодателем не получается, изменить размер платежей можно в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 251 ГК РФ). Для обоснования справедливой стоимости может потребоваться оценка стоимости арендной платы для суда.
В ряде случаев для подтверждения стоимости имущества (стоимости аренды) проводится экспертиза отчета. Данное исследование готовится экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. На отчет выдается положительное или отрицательное заключение, которое имеет в суде силу доказательственного значения.
Оценочная компания «Канцлер» проводит профессиональную независимую оценку стоимости арендной платы недвижимости и другого имущества в соответствии с Федеральными стандартами оценочной деятельности, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации (СРО), членом которой является оценщик. Заказать оценку или получить бесплатную консультацию можно по телефону, указанному на сайте.
Скрыть текст
Оценка арендной платы нужна для:
- Заключения договора аренды;
- Решения имущественных споров;
- Принятия управленческих решений (реструктуризация или разделение бизнеса; передача объекта в залог и др.);
- Оценки функционирующего бизнеса/предприятия.
Почему оценку аренды имущества доверяют нам?
Оценка арендной платы от профессионалов, посудите сами:Мы оказываем услуги в сфере Профессиональной оценки и экспертизы с 2003 года.
У нас большой опыт
Мы имеем нужные для нашей работы сертификаты и свидетельства, а также внесены в реестры аккредитованных оценщиков
Своевременное предоставление результатов работы, отчётов, необходимых делопроизводству
В любом судебном процессе расходы на проведение экспертной оценки компенсируются проигравшей стороной
Мы любим и уважаем своих клиентов, поэтому создаём оптимальные условия за счёт индивидуального подхода к каждому клиенту
Бесплатная консультация по услуге "Оценка арендной платы"
Заказать услугу
Оставьте заявку и наши консультанты свяжутся с Вами в ближайшее время