Оценка торговой недвижимости

Объекты торговли относятся к коммерческой недвижимости, приносящей доход. Такие объекты являются средством производства. Ритейлинговый бизнес представляет собой совокупность видов предпринимательской деятельности, направленных на увеличение ценности товаров и услуг для конечного потребителя. Цель бизнеса – получение прибыли. Стоимость помещений объекта торговли и уровень арендных ставок во многом определяются доходностью занимающих площади операторов. Среди арендаторов могут быть организации, осуществляющие продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.), бытовых услуг. В крупных городах в объектах недвижимости могут быть представлены сферы досуга (фитнес-центры, аквапарки, бильярдные залы, боулинги, теннисные корты, дома мод и другие). В России стали появляться центры товаров категории «люкс», но оборот рынка эксклюзивных товаров в настоящее время не оценен.

Какие объекты подлежат оценке?

Оценка может быть проведена для следующих объектов:

• торговый комплекс;
• торгово-развлекательный комплекс;
• торговый центр;
• гипермаркет;
• супермаркет;
• универсам;
• универмаг;
• гастроном;
• продовольственный, промтоварный магазин;
• аптека;
• мебельный центр;
• детский мир;
• техноцентр;
• павильон, киоск;
• бутик;
• нежилое помещение свободного назначения.

Оценка объектов торговли, как правило, востребована при вовлечении торговых площадей в гражданский оборот. Это касается сделок купли-продажи, дарения, залога, внесения в уставной капитал, наследования. Однако, круг целей оценки этим перечнем далеко не исчерпывается. Например, при определении налогооблагаемой базы или при решении вопросов об эффективном управлении собственностью также нужна оценка в Ярославле.

Особенности оценки торговых центров и комплексов

В настоящее время доля свободных помещений в торговых центрах в небольших городах остается высокой. Одним из факторов риска для собственников является большой объем ввода торговых площадей. Тем не менее, в отличие от офисной недвижимости, рынок торгово-развлекательных центров и торговых комплексов является более гибким. Эффективная организация торгового пространства все чаще является обоснованной в целях оптимизации бизнеса. Нередко при сокращении площадей уровень дохода ритейлеров остается на прежнем уровне. Оценка торговых центров позволяет получить объективную информацию о текущей стоимости объекта и своевременно принять меры, повышающие эффективность торговли.

Конкуренцию розничным магазинам все чаще составляют интернет-площадки и дискаунтеры. В кризис наиболее популярными у широкого круга потребителей становятся небольшие по площади помещения эконом-класса, находящиеся в шаговой доступности. В связи с этим, востребованной является оценка магазина формата «магазин у дома» в ценовом сегменте «нижний средний».

Что такое оценка?

Под оценкой рыночной стоимости права собственности обычно понимается наиболее вероятная цена продажи объекта на открытом, конкурентном рынке. При необходимости могут быть оценены также права аренды, пользования и владения.

При оценке коммерческой недвижимости эксперту необходимо учесть множество факторов.  Например, операционный анализ может помочь принять эффективное управленческое решение, направленное на увеличение рентабельности бизнеса.

Поскольку получение прибыли является основной целью доходных объектов, оценка объектов торговой недвижимости базируется на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценщик должен дать прогноз потоков доходов собственника (арендные платежи, выручка от продажи в конце прогнозного периода) и расходов (издержки в процессе эксплуатации задания). Обязательным при оценке является анализ тенденций рынка доходной недвижимости, факторов внешней и внутренней среды.

При оценке торговой недвижимости исследуются коммерческий потенциал объекта и его масштаб, технические характеристики. Так, важными параметрами являются: