Оценка коммерческой недвижимостидля ипотеки и залога

Оценим офис, торговый, складской или производственный объект для банка. Учтем требования кредитной организации и подготовим отчет по всей России. Оцениваем объекты для государственной программы «Промышленная ипотека».

Получить консультацию

При покупке офиса, магазина, склада или производственного объекта в кредит банку требуется независимая оценка коммерческой недвижимости для ипотеки и залога. Отчет также нужен при финансировании по программе коммерческой ипотеки или программе «Промышленная ипотека», получении кредита под залог принадлежащего заемщику объекта, рефинансировании и переоценке действующего обеспечения.

При участии в программе Минпромторга Промышленная ипотека и инвестиционном финансировании предметом залога может быть производственное здание, складской комплекс, инженерная инфраструктура и права на земельный участок. Если кредитная схема включает оборудование или имущественный комплекс, заранее согласуем с банком состав оцениваемых активов и формат отчета.

При оценке недвижимости для программы «Промышленная ипотека» учитываем правовой статус объекта, разрешенное использование земли, ввод здания в эксплуатацию, техническое состояние, доступ к коммуникациям и ликвидность. Эти же факторы важны, когда требуется оценка производственно-складского комплекса для банка, оценка залоговой недвижимости или оценка обеспечения по инвестиционному кредиту.

Оценочная компания «Канцлер» проводит оценку коммерческой недвижимости для банковского кредитования и залога. До заключения договора мы уточняем требования конкретного банка к оценочной компании и отчету, чтобы заказчик заранее понимал, подходит ли выбранный формат оценки для его кредитной сделки.

Работаем с коммерческой недвижимостью в Ярославле и других регионах России.

Зачем банку оценка коммерческой недвижимости

Для банка приобретаемая или уже принадлежащая заемщику недвижимость — это обеспечение по кредиту. Поэтому кредитной организации важно знать не только цену, о которой договорились продавец и покупатель, но и реальную рыночную стоимость объекта.

От результата оценки может зависеть размер кредита, соотношение собственных и заемных средств, решение о возможности принять объект в залог и другие условия финансирования.

Цена сделки и рыночная стоимость при этом не обязаны совпадать. Например, собственник может продавать помещение дороже рынка либо, наоборот, предоставлять покупателю существенную скидку. Задача независимого оценщика — определить стоимость самого объекта, а не подтвердить заранее заданную сторонами цену.

Какие объекты можно оценить для коммерческой ипотеки

Мы проводим оценку офисных и торговых помещений, отдельно стоящих зданий, складской и производственной недвижимости, помещений свободного назначения, объектов общественного питания, гостиничной недвижимости, земельных участков и других коммерческих объектов.

Если здание расположено на земельном участке, в зависимости от структуры прав и требований банка может потребоваться оценка объекта недвижимости вместе с участком или правами на него.

Для крупных доходных объектов дополнительно изучаются договоры аренды, фактическая загрузка помещений, уровень арендных ставок, эксплуатационные расходы и другие показатели, влияющие на стоимость.

Оценка для промышленной ипотеки

Для промышленной ипотеки и инвестиционного финансирования предметом залога может быть производственное здание, складской комплекс, инженерная инфраструктура и права на земельный участок. Если кредитная схема включает оборудование или имущественный комплекс, заранее согласуем с банком состав оцениваемых активов и формат отчета.

При оценке недвижимости для промышленной ипотеки учитываем правовой статус объекта, разрешенное использование земли, ввод здания в эксплуатацию, техническое состояние, доступ к коммуникациям и ликвидность. Эти же факторы важны, когда требуется оценка производственно-складского комплекса для банка, оценка залоговой недвижимости или оценка обеспечения по инвестиционному кредиту.

Чем оценка для банка отличается от обычной оценки коммерческой недвижимости

При обычной рыночной оценке заказчика прежде всего интересует наиболее вероятная цена объекта на открытом рынке.

При банковском кредитовании дополнительно важны требования залоговой службы банка. Кредитная организация оценивает объект с точки зрения качества обеспечения: насколько недвижимость ликвидна, существуют ли ограничения для ее использования и насколько легко такой объект можно будет реализовать на рынке.

Поэтому перед началом работы желательно получить у кредитного менеджера или залоговой службы требования к отчету.

Оценка для целей залога выполняется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действующими федеральными стандартами оценки, в том числе ФСО № 9 «Оценка для целей залога», а также с учетом требований конкретного банка.

Рыночная и ликвидационная стоимость: что требуется банку

Основной результат оценки — рыночная стоимость объекта.

Отдельные банки дополнительно запрашивают расчет ликвидационной стоимости. Она отражает возможную стоимость реализации имущества в условиях ограниченного срока экспозиции и используется кредитором при анализе рисков.

Не следует путать ликвидационную стоимость с так называемым залоговым дисконтом банка. Важно учитывать, что залоговая стоимость всегда ниже ликвидационной или равна ей: банк следит, чтобы его дисконт был не меньше ликвидационной скидки. Размер кредита кредитная организация определяет самостоятельно исходя из своей кредитной политики, характеристик заемщика и качества обеспечения.

Поэтому оценщик устанавливает стоимость недвижимости, но не определяет сумму, которую банк обязан выдать заемщику.

Что влияет на стоимость коммерческого объекта для банка

При оценке учитываются не только площадь и местоположение недвижимости.

Для офиса существенное значение могут иметь класс здания, транспортная доступность, состояние помещений и парковка. Для магазина — первая линия, пешеходный поток, отдельный вход, витрины и возможность размещения рекламы. Для склада — подъездные пути, высота потолков, ворота, инженерное обеспечение и характеристики земельного участка.

Для доходной недвижимости важны существующие договоры аренды, уровень ставок, вакантность, структура эксплуатационных расходов и устойчивость денежного потока.

Отдельно анализируются ограничения, обременения и другие обстоятельства, способные повлиять на рыночную привлекательность и ликвидность объекта.

Нужно ли выбирать оценщика из списка банка

Это зависит от конкретного банка и кредитной программы.

Одни кредитные организации принимают отчеты любых оценочных компаний, отвечающих установленным требованиям. Другие работают с перечнем рекомендованных или аккредитованных оценщиков либо используют собственные сервисы заказа оценки.

Поэтому до оплаты оценки лучше уточнить этот вопрос в банке.

Если вы уже получили требования банка, направьте их нам вместе с информацией об объекте. Мы предварительно проверим возможность выполнения оценки и только после этого предложим заключить договор.

Такой порядок позволяет избежать ситуации, когда отчет уже подготовлен, но банк требует другого исполнителя или иной формат документа.

Как проходит оценка коммерческой недвижимости для банка

Сначала мы уточняем цель оценки, объект, банк и требования к отчету. После этого изучаем документы и определяем, какие дополнительные сведения потребуются.

Далее проводится осмотр объекта, если он необходим для выполнения задания и предусмотрен требованиями банка. Оценщик фиксирует фактическое состояние недвижимости и характеристики, способные влиять на стоимость.

Следующий этап — анализ рынка. Подбираются сопоставимые предложения и сделки, исследуются цены продажи и, для доходной недвижимости, арендные ставки и показатели доходности.

После проведения расчетов формируется отчет об оценке. В нем приводятся описание объекта, исходные данные, анализ рынка, примененные подходы и методы, расчеты и итоговая стоимость.

Если после передачи отчета у залоговой службы банка возникают вопросы по расчетам, специалисты «Канцлера» могут предоставить необходимые пояснения и рассмотреть замечания.

Какие документы нужны

Точный перечень зависит от типа недвижимости и требований банка.

Для начала обычно достаточно направить выписку из ЕГРН и имеющиеся технические документы на объект. В ходе работы могут потребоваться правоустанавливающие документы, технический план или паспорт, поэтажные планы и экспликации, сведения о земельном участке.

Для доходной недвижимости дополнительно могут потребоваться договоры аренды, информация об арендаторах, арендных ставках и эксплуатационных расходах.

Если каких-либо документов нет, это не всегда препятствует началу работы. Направьте имеющиеся материалы — оценщик определит, чего не хватает именно для вашего объекта.

Что делать, если цена сделки выше результата оценки

Такая ситуация возможна и сама по себе не означает ошибку.

Продавец и покупатель вправе договориться о любой цене, тогда как оценщик определяет рыночную стоимость в соответствии с законодательством и профессиональными стандартами.

Однако если банк ориентируется при расчете размера финансирования на результат независимой оценки, более низкая стоимость объекта может означать необходимость увеличить долю собственных средств заемщика.

Поэтому при крупной сделке иногда целесообразно заказать предварительный анализ объекта еще до окончательного согласования условий покупки.

Сколько действует отчет об оценке

Стоимость определяется на конкретную дату оценки. При совершении сделки итоговая величина рыночной стоимости используется с учетом требований законодательства, однако банк вправе установить собственные требования к актуальности отчета.

Если оценка для кредитной сделки уже проводилась некоторое время назад, лучше заранее уточнить у банка, примет ли он существующий отчет или потребуется новая оценка.

Почему для коммерческой ипотеки важен опыт оценки именно коммерческих объектов

Оценка типовой квартиры и оценка склада, торгового центра или производственного здания — существенно разные задачи.

Для коммерческой недвижимости требуется анализ профильного сегмента рынка, доходности объекта, договоров аренды, эксплуатационных расходов, особенностей использования земельного участка и множества других факторов.

Оценочная компания «Канцлер» работает с коммерческой недвижимостью с 2005 года. Мы оцениваем офисные, торговые, складские, производственные и другие объекты, в том числе для кредитования, залога, сделок, судебных споров и корпоративных целей.

Как заказать оценку для коммерческой ипотеки

Сообщите нам:

• какой объект требуется оценить;
• где он расположен;
• для какого банка готовится отчет;
• приобретается ли объект в ипотеку или передается в залог по другому кредиту;
• имеются ли специальные требования банка.

Мы предварительно изучим задачу, определим необходимый состав документов, стоимость и срок работы, а также проверим требования банка к исполнителю оценки.

Если банк уже выдал вам перечень требований к отчету или оценочной компании — направьте его вместе с документами на объект. Это позволит сразу определить подходящий формат работы и избежать лишних расходов.

Другие услуги по оценке коммерческой недвижимости

• Оценка коммерческой недвижимости
• Оценка офиса
• Оценка торговой недвижимости
• Оценка производственно-складской недвижимости