Земля как природный объект и ресурс, земельные участки и их части являются объектами земельных отношений. Как объект права собственности и иных прав на землю, включающих владение, распоряжение и пользование, земельный участок является недвижимой вещью. Рынок земельных участков в сравнении с остальными рынками недвижимости является менее организованным, отличным от конкурентного рынка, и имеет свои особенности. Оценка стоимости земельного участка имеет определенную специфику и обусловливается следующими факторами:

  • земля – ограниченный природный ресурс, свободное воспроизводство ее невозможно;
  • каждый земельный участок имеет фиксированное местоположение. Объекты рынка земельных участков сложно стандартизировать;
  • участок земли может быть использован для различных целей (многоцелевое использование земель);
  • земля – важнейший компонент окружающей среды, средство производства в сельском и лесном хозяйстве;
  • земельный участок имеет неограниченный срок эксплуатации. При условии ограниченности предложения земельных участков их стоимость с течением времени возрастает.

Рыночная оценка земельного участка, а точнее, его стоимость, во многом зависит от его конкурентного потенциала. Оценщик должен провести анализ рынка, идентифицировать объект, выявить его преимущества и недостатки. Состояние земельного рынка в конкретном регионе характеризуют различные показатели, такие как:

  • ценовая ситуация (средние за исследуемый период времени цены предложения и совершенных с земельными участками сделок, сегментированные по видам использования, местоположению и другим характеристикам);
  • конъюнктура спроса и предложения (включая объем и структуру спроса/предложения на первичном и вторичном рынке);
  • активность земельного рынка (объем совершаемых сделок и их регулярность, разница между ценами спроса и предложения, колебания цен во времени);
  • ликвидность земельных участков (время экспозиции земельного участка от момента выставления на продажу до покупки, среднее за месяц).

При проведении оценки или экспертизе отчетов об оценке определение состояния земельного рынка является крайне актуальным вопросом. Уровень активности рынка оцениваемого объекта необходим в том числе для корректного учета ценообразующих факторов, которые различны для активных и неактивных рынков. Для применения возможных корректировок на торг, передаваемое право, площадь, коммуникации  и другие факторы оценщик в обязательном порядке должен провести анализ рынка земли. Оценка рыночной стоимости земельного участка (ее итоговая величина) во многом определяется качественным анализом критериев для признания рынка активным или неактивным. Некорректное применение ценообразующих факторов может привести к искажению итоговой стоимости объекта оценки. Оценщик в своих расчетах должен выявить ценообразующие факторы по которым будет производить сравнение оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов (экономические, социальные, временные и другие) и установить влияние каждого из них на цену объекта недвижимости. Особенное место в силу специфики земельного участка (ЗУ) как объекта оценки уделяется анализу местоположения (областной центр, райцентр с развитой промышленностью, райцентр сельскохозяйственных районов и пр.), близость к автомагистрали, расположение относительно красной линии, транспортная доступность, наличие коммуникаций, внешнее окружение и другие. Также необходимо учесть все физические характеристики объекта оценки, влияющие на его стоимость (площадь, форма, рельеф, ландшафт и другие).

Нередко на земельном участке находятся здания и сооружения. Иногда возникает необходимость раздельного определения стоимости земли и улучшений. В случае, если объекты капитального строительства не входят в объект оценки, вычисляется доля земли (метод распределения) или же определяется стоимость земли без улучшений путем вычета последних (метод выделения). При этом особенное внимание уделяется вопросу оценки прав на землю. Здесь есть свои нюансы. Например, если рыночная оценка земли проводится для целей получения кредита, а находящиеся на нем объекты недвижимости находятся в залоге у другого банка, могут возникнуть некоторые сложности, связанные с юридическими особенностями. При оценке одновременно и участка, и находящихся на нем зданий и сооружений, таких проблем, как правило, не возникает. Достаточно востребованной услугой является оценка дома с земельным участком.

Инвестиционная привлекательность и возможность улучшения и развития территории потенциальными девелоперами является важным критерием при выборе участков-аналогов для определения цены. Оценщик учитывает сегмент рынка земли исходя из вида разрешенного использования. Оценка участков под индивидуальное жилищное строительство будет отличной от оценки, например, участков для размещения промышленных, коммунальных и складских комплексов.

В силу специфики сложных объектов, которыми являются земельные угодья, провести оценку земельного участка может лишь профессиональный оценщик – член СРО, имеющий квалификационный аттестат по направлению – оценка недвижимости. Специалисты ОК «Канцлер» имеют большой практический опыт работы в данной сфере. Обращение в нашу компанию – гарантия качественных результатов для Вас.

Оценка права аренды земельного участка

Право аренды земли представляет определенный интерес для инвестиционных проектов, связанных со строительством или реконструкцией объектов недвижимости. Для арендатора временное владение (или пользование) на правах аренды земельным участком может давать некоторые преимущества. Например, исключительное право на приобретение по фиксированным ценам находящегося в государственной или муниципальной собственности участка при возведении на нем объектов капитального строительства. В то же время право аренды отличается от права собственности рисками, связанными с получением меньшего дохода в связи с необходимостью арендных платежей и возможностью увеличения арендных ставок, а также затратами на выкуп земельного участка в будущем по окончании срока договора аренды. Нередки случаи, когда величина арендных платежей формирует отрицательных поток дохода.

Показать полностью

Оценка стоимости аренды земельного участка происходит в соответствии с общими принципами оценки земли, но имеет определенную специфику. Оценщик определяет выгоду потенциального правообладателя от наиболее эффективного использования земельного участка в течение длительного срока с учетом возможных обязательств арендатора. Решающее значение при оценке будут иметь условия арендного договора (срок аренды земли, величина арендной платы, возможность выкупа земельного участка, условия пролонгации и расторжения договора и другие). Оценка арендной платы за земельный участок будет учитывать возможные обременения права аренды, а также права на землю иных лиц.

Пакет документов, которые необходимо представить в оценочную компанию, в большинстве случаев будет включать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, договор аренды и др.);
  • кадастровый паспорт/план земельного участка с указанием границ участка;
  • сведения о наличии/отсутствии обременений (договор аренды, залог и иные ограничения по использованию);
  • сведения о расположенных на участке объектах недвижимости (при их наличии);
  • справка о балансовой стоимости земельного участка (для юридических лиц, являющихся собственниками ЗУ).

Скрыть текст


Поиск


Подготовка отчёта

От 1-го дня

Стоимость

От 4 000 ₽

Ситуации, когда может потребоваться Оценка земли


  1. вовлечение земельного участка в сделку купли-продажи;
  2. предоставление участка в пользование на правах аренды;
  3. внесение земельного участка в уставной фонд предприятия;
  4. получение кредита под залог земельного участка (оценка земельного участка для ипотеки);
  5. установление или оспаривание кадастровой стоимости земли;
  6. раздел имущества;
  7. изъятие (выкуп) участка для государственных или муниципальных нужд;
  8. реализация земельного участка на аукционе;
  9. возмещение ущерба (определение убытков или потерь при неправомерном использовании ЗУ);
  10. другие случаи.
>17 раз

закрытых проектов по разделу «Оценка земли
»

Станем частью и Вашего успеха!

Почему оценку земельных ресурсов доверяют нам?

Оценка земли
от профессионалов, посудите сами:

Мы оказываем услуги в сфере Профессиональной оценки и экспертизы с 2003 года.
У нас большой опыт

Мы имеем нужные для нашей работы сертификаты и свидетельства, а также внесены в реестры аккредитованных оценщиков


Своевременное предоставление результатов работы, отчётов, необходимых делопроизводству

В любом судебном процессе расходы на проведение экспертной оценки компенсируются проигравшей стороной


Мы любим и уважаем своих клиентов, поэтому создаём оптимальные условия за счёт индивидуального подхода к каждому клиенту

Бесплатная консультация по услуге "Оценка земли
"

Пока никто не задал вопрос по теме Оценка земли

Заказать услугу

Оставьте заявку и наши консультанты свяжутся с Вами в ближайшее время


    Ваше имяВаш телефон