Оценка
сельскохозяйственных земель

Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения проводится с учетом вида разрешенного и наиболее эффективного использования. При этом подразумевается, что земледелие должно осуществляться без угрозы ухудшения качества участка, то есть, с учетом неистощительного использования (например, применение севооборота, поддержание почвенного плодородия и прочее). Таким образом, при оценке должное внимание уделяется особенностям сельскохозяйственных угодий.

При определении рыночной стоимости сельскохозяйственных земель главной задачей становится экономическая оценка сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокоса, залежей, многолетних насаждений). Именно этот вид земель используется с целью получения дохода. Остальные участки в соответствии с видом разрешенного использования выполняют вспомогательную (земли, занятые дорогами или коммуникациями) или природоохранную роль (земли, занятые лесозащитными полосами). Тем не менее, для получения общей рыночной стоимости участка полученная при оценке сельхозугодий стоимость может быть отнесена и на «обслуживающие» эти угодья земли.

Методы оценки участков сельскохозяйственного назначения

Оценка стоимости сельскохозяйственных земель осуществляется с применением различных методов в рамках сравнительного и доходного подходов. Затратный подход не используется для оценки сельхозугодий по причине невозможности оценки участка по стоимости его замены или воспроизводства. Однако, в отдельных случаях, когда требуется определить, например, стоимость замещения расположенных на участке зданий и сооружений, стоимость создания искусственных водоемов или дренажных систем, его применение может быть целесообразно.

При наличии достаточного количества информации о сделках на рынке используется метод сравнения продаж. Участки-аналоги должны быть сопоставимы с объектом оценки. Кроме анализа имущественных прав, условий продажи и физических характеристик, которые используются при исследовании объектов недвижимости в обычной оценочной практике, для сельхозугодий выделяют другие важные критерии. Среди них – экономические составляющие, такие как: структура сельхозземель, качество и энергоемкость обработки почвы, удаленность от сельскохозяйственных баз и другие.

Методы доходного подхода при оценке сельхозземель являются наиболее оптимальными. К ним относятся методы дисконтирования и методы капитализации дохода.

На основе данных, полученных с использованием разных методов, выводится итоговая рыночная стоимость сельхозугодий.

В связи с развитием рынка недвижимости нередко оценщики сталкиваются с необходимостью исследования участков, которые из земель сельскохозяйственного назначения были переведены в земли поселений. Оценка земельного участка под ИЖС имеет свои особенности, включая специфику расчета стоимости с учетом различных улучшений.

Особенности оценки сельхозугодий

Помимо основных факторов, учитываемых при анализе объектов недвижимости, в случае с сельхозземлями следует исследовать еще и особенности ведения сельскохозяйственного производства. Например, при применении принципа наиболее эффективного использования участка оценщик должен исходить из выбора технологий и севооборотов, обеспечивающих получение максимального дохода в данных климатических условиях. Оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет свои тонкости, обусловленные особенностями объекта оценки. К ним относятся:

• риски, связанные с влиянием природных и техногенных факторов на ведение производства;
• необходимость применения способов ведения хозяйства с учетом    неистощительного использования (например, внесение удобрений, создание защитных полос и другие);
• сезонность производства и, как следствие, нестабильность цен на продукцию, технику и сопутствующие товары;
• невысокая плотность населения и потеря стоимости земель во времени из-за несвоевременной обработки почвы;
• возможная произвольная замена одного вида угодий другим (например, выделение пашни и сенокосов под пастбища);
• слабое развитие инфраструктуры и перерабатывающей промышленности.