Оценка доли
в квартире

Собственник доли в квартире вправе заключать сделки без согласия других участников общей долевой собственности. То есть, он может, например, продать, подарить, отдать долю в залог, оставить завещание. Чаще всего оценка стоимости доли в квартире бывает нужна для выкупа или продажи. При этом другие участники общей собственности имеют право преимущественной покупки реализуемой доли. 

Особенность общей собственности заключается в невозможности указания для доли индивидуально-определенных признаков, позволяющих ее четко отделить от доли других участников. В свидетельстве о государственной регистрации права для такой недвижимости не указывается площадь, приходящаяся на долю, а прописывается только размер доли относительно общей площади в квартире (например, 1/2, 1/4). 

Цена доли при ее продаже на открытом рынке не будет равна произведению размера доли (приходящихся на нее квадратных метров) на стоимость квартиры.

Собственник доли в квартире всегда ограничен в комфорте в сравнении с единоличным владельцем подобной жилплощади. По этой причине доля в квартире, как правило, всегда продается с дисконтом. На ценообразование влияет много факторов, учесть которые может лишь опытный оценщик. Обесценение долевой собственности в основном обусловлено проявлением внешнего (экономического) износа.

Среди факторов к наиболее значимым можно отнести:

• неудобства, дополнительные издержки и потери времени, возникающие при организации содержания и ремонта общей долевой собственности;
• усложненный порядок отчуждения права собственности;
• дополнительные затраты, связанные с выделом доли собственности в натуре (временные и денежные).

Оказывают влияние и другие факторы. Например, при наличии несовершеннолетних собственников количество потенциальных покупателей будет ниже, соответственно, срок реализации квартиры увеличится, и она будет продана с большей скидкой.

Независимая оценка доли в квартире позволит определить ее рыночную стоимость с учетом всех ценообразующих факторов. Отчет, подготовленный оценщиком, имеет юридическую силу и может быть представлен в суде в качестве обоснования цены спорного объекта в случае возникновения у сторон разногласий.

Оценка рыночной стоимости доли в квартире и ее особенности

Наиболее оптимальный для собственников с экономической точки зрения вариант – продажа квартиры по рыночной стоимости с разделом полученной выручки пропорционально долям. В случае, когда на реализацию выставляется не квартира, а доля, ее рыночная стоимость будет ниже номинальной (рассчитанной исходя из стоимости всей квартиры). То есть, доля вероятнее всего будет продана со скидкой.

При оценке доли в квартире необходимо учесть обстоятельства рыночного ценообразования. Обесценивание доли в общей совместной собственности рассматривается как проявление внешнего износа. Как правило, стоимость определяется оценщиком на основе анализа затрат на ремонт (включая отложенный во времени ремонт) и эксплуатацию квартиры. Кроме того, в формулы при расчете цены доли вносятся поправочные коэффициенты с учетом снижения ликвидности выставленной на продажу доли. Размеры обесценивания доли в некоторых случаях могут достигать 50% и более.

Как определяется стоимость доли?

В расчете стоимости доли можно выделить два основных этапа:

• Первый этап – определение рыночной стоимости всей квартиры;
• Второй этап – определение доли в праве общей долевой собственности с учетом дисконта, если есть необходимость его применения. Будет применяться в расчетах скидка или нет, зависит от условий реализации квартиры.

Существует два возможных варианта оценки – линейный и нелинейный:

• При линейной оценке стоимости доли вычисляется как произведение относительного размера доли на полную стоимость квартиры.
• При нелинейной оценке стоимость доли определяется с учетом обесценения долевой собственности по сравнению с полным правом собственности на весь оцениваемый объект.

При выборе линейной оценки эксперт-оценщик использует те же методы, что и для определения внешнего износа. Как правило, это прямая оценка снижения доходности долевой собственности и метод анализа степени использования ценообразующего фактора.

ОК «Канцлер» проводит независимую оценку доли в квартире в соответствии с ФСО, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации (СРО), членом которой является оценщик. Возможна как оценка доли в однокомнатной квартире, так и в любом другом объекте жилой недвижимости вне зависимости от его площади.