Снижение кадастровой стоимости земли в 6,2 раза — кейс «Магнит» в Рыбинске

Проблема     

Этот кейс — продолжение работы с ЗАО «Тандер» по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в Ярославской области. Мы уже рассказывали про участок в Ярославле — четыре гектара под гипермаркетом, кадастровая стоимость снижена в 3,3 раза. Здесь ситуация похожая по сути, но сложнее по исполнению. Потому что объект — не в областном центре, а в Рыбинске.

Рыбинск — второй по величине город в Ярославской области, но всё-таки районный центр. Население — около двухсот тысяч. Рынок коммерческой недвижимости соответствующий: предложений мало, сделки редкие, информация о ценах — дефицит.

Конкретный объект — земельный участок на улице Приборостроителей в Рыбинске. Площадь — 9 139 квадратных метров. Кадастровый номер 76:20:000000:83. Земля из состава земель населённых пунктов. Разрешённое использование — для эксплуатации здания магазина. На участке стоит супермаркет «Магнит». Участок застроен, обеспечен инженерными коммуникациями, есть подъездные пути.

Собственник земли — муниципалитет. «Тандер» — арендатор. Арендная плата считалась, как обычно, от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость — 25 440 325 рублей 69 копеек.

Арендная плата за 2013 год — 2 136 987 рублей. Для районного Рыбинска — сумма серьёзная. Особенно если учесть, что реальная стоимость земли, судя по рынку, была совсем другой.

Главная сложность: оценка в районном центре на ретроспективную дату

Здесь наложились два фактора, каждый из которых по отдельности усложняет оценку. А вместе они создали задачу, которую без архивов и упорства не решить.

Первый фактор — ретроспективная дата. Кадастровая стоимость была внесена в кадастр 3 февраля 2012 года. Это и есть дата оценки. А мы работаем в 2013-м. Между нами и датой оценки — год с небольшим. По сравнению с ярославским кейсом (там разрыв был четыре года) — полегче, но всё равно приходится искать аналоги за прошлые периоды.

Второй фактор — Рыбинск. Это не Ярославль. Рынок коммерческой земли в областном центре и в районном — вещи принципиально разные. В Ярославле в 2009 году мы с трудом набрали восемь предложений. В Рыбинске ситуация ещё скуднее.

Объявлений о продаже коммерческой земли в районном центре — единицы. Электронные площадки только-только начинают набирать обороты: Avito к тому времени уже существовал, но наполненность по районным городам — минимальная. Один аналог нашёлся на Avito. Один.

Всё остальное — газета «Всё для вас» города Рыбинска. Местное рекламное издание с объявлениями о продаже недвижимости. Подшивки за 2011–2012 годы. Листаешь, ищешь, фотографируешь. Шесть объявлений из газеты, одно с Avito. Семь аналогов — весь доступный рынок коммерческой земли в Рыбинске за интересующий период.

При этом аналоги были из газет 2011–2012 годов, а дата оценки — 3 февраля 2012-го. Федеральные стандарты оценки на тот момент допускали обратную ценовую индексацию — приведение цен аналогов к дате оценки через корректировку на дату. Этим мы и воспользовались.

Также, как и в ярославском кейсе, часть объявлений не содержала цены. «Земля, коммерческое назначение, звоните». Звонили, уточняли, просили вспомнить. В Рыбинске продавцы оказались не менее отзывчивыми — кто-то помнил цену, кто-то поднимал записи.

Задача

Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 9 139 кв.м (кадастровый номер 76:20:000000:83) на дату 3 февраля 2012 года. Цель — оспаривание кадастровой стоимости земли в Арбитражном суде Ярославской области для снижения арендных платежей.

Наше решение

Всего собрали семь объектов-аналогов по коммерческой земле в Рыбинске. Шесть — из газеты «Всё для вас, город Рыбинск» за 2011–2012 годы. Один — с Avito. Участки разного назначения: под торговлю, под производственно-складские объекты, под строительство коммерческих зданий. Разброс по площади и расположению — значительный.

Из семи отобрали наиболее сопоставимые аналоги. Как и в ярославском кейсе, для расчёта применили метод квалиметрического моделирования — технику, которая становится незаменимой в условиях ограниченной выборки.

Квалиметрическая модель позволяет оцифровать качественные характеристики объектов, присвоить каждому параметру количественное значение и построить математическую зависимость между свойствами участка и его ценой. Разработка такой модели — разумная альтернатива построению классических корректировочных таблиц, особенно когда аналогов мало и каждый из них существенно отличается от оцениваемого объекта.

Ценообразующие параметры, которые вошли в модель:

Местоположение — удалённость от центра Рыбинска и удобство подъезда к участку.

Площадь — 9 139 кв.м. Крупный участок для районного центра, но не запредельный. Удельная стоимость квадратного метра при таких размерах — ниже, чем у мелких лотов.

Правовые характеристики — аренда, разрешённое использование под эксплуатацию здания магазина.

Физические и конструктивные характеристики — участок застроен, на нём стоит действующий супермаркет. Инженерные коммуникации подведены.

Наличие дополнительных улучшений — подъездные пути, парковка, благоустройство.

Все значения аналогов были приведены к дате оценки через корректировку на дату предложения. По каждому параметру рассчитаны поправки. Построена модель, подставлены характеристики оцениваемого участка.

Результат

Рыночная стоимость земельного участка: 4 075 994 рубля.

Кадастровая стоимость: 25 440 325 рублей.

Снижение: в 6,2 раза.

Отчёт передали юристам ЗАО «Тандер» для подачи иска в Арбитражный суд Ярославской области.

В суде

ООтветчиками по делу выступали Федеральная кадастровая палата и Росреестр в лице филиала по Ярославской области. Характерная деталь тех лет — ответчики на заседания не являлись. Дело рассматривалось в присутствии истца (представителя «Тандера»). Позицию подкреплял наш отчёт.

Оценщика вызвали в суд для допроса и дачи пояснений. Стандартная для того времени процедура: суд хотел услышать, какие методы применялись, почему именно эти аналоги, как работает квалиметрическая модель, каким образом получена итоговая цифра.

Объяснили. Про дефицит данных в районном центре. Про газету «Всё для вас» как основной источник аналогов. Про корректировку на дату. Про математику модели. Суд выслушал, задал уточняющие вопросы — и принял отчёт.Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной — 4 075 994 рубля. Росреестр внёс изменения.

Решение суда по делу №А82-6822/2013

Что это дало «Магниту»

Арендная плата пересчитана. Было — 2 136 987 рублей в год. Стало — 342 465 рублей в год.

Экономия: почти 1,8 миллиона рублей ежегодно. На одном участке в одном районном центре.

Для «Тандера», у которого в Ярославской области десятки арендованных участков, оспаривание кадастровой стоимости даже по нескольким объектам — это миллионы высвобожденных средств.

Почему этот кейс показателен

Оценить участок в Ярославле — задача трудная. Оценить участок в Рыбинске на ретроспективную дату — задача вдвойне трудная. Рынок уже, источников меньше, аналогов почти нет.

Кейс показывает, что оценка — это не только метод и формулы. Это ещё и умение работать в условиях информационного голода. Когда вся доступная база — семь объявлений из местной газеты и один лот на только что появившемся Avito. Когда нужно из этого минимума построить корректную модель, которая выдержит допрос в суде и устоит перед вопросами судьи. Шестикратное снижение кадастровой стоимости — результат, который говорит сам за себя. И о степени неточности массовой кадастровой оценки, и о возможностях индивидуального подхода к каждому конкретному участку.

Платите аренду или налог от кадастровой стоимости? Обращайтесь к нам — мы бесплатно оценим потенциал снижения по вашему объекту.