Снижение кадастровой стоимости земли в 3,3 раза — кейс «Магнит» в Ярославле

Проблема     

2013 год. Процедура оспаривания кадастровой стоимости в России только зарождается. Никаких комиссий при Росреестре, никаких ГБУ по кадастровой оценке, никакого досудебного порядка. Хочешь снизить кадастровую стоимость — пиши исковое заявление в арбитражный суд. Другого пути нет.

К нам обращается ЗАО «Тандер» — та самая компания, которая стоит за сетью магазинов «Магнит». В Ярославле у них к тому времени уже немало объектов: гипермаркеты, отдельно стоящие магазины, встроенные и пристроенные помещения на арендованной у города земле.

Конкретный объект — земельный участок в Дзержинском районе Ярославля, улица Елены Колесовой. Площадь — 40 000 квадратных метров. Четыре гектара коммерческой земли под гипермаркетом.

Участок в аренде. Собственник — городской округ Ярославль. Арендатор — ЗАО «Тандер». Разрешённое использование — для эксплуатации нежилого здания. Земля из состава земель населённых пунктов. Обеспечена коммуникациями: электричество, водоснабжение. До центра города — километра четыре. Есть подъездная дорога и парковка, но от основной магистрали участок стоит на удалении.

Кадастровая стоимость — 102 532 800 рублей.

Арендная плата рассчитывалась по формуле от кадастровой стоимости через удельный показатель кадастрового квартала по виду функционального использования. Проще говоря — чем выше кадастровая стоимость, тем больше аренда.По приложению к договору аренды с 1 апреля 2013 года «Тандер» должен был перечислять городу 270 433 рубля ежемесячно. В годовом исчислении — 3 250 000 рублей. За участок, реальная стоимость которого — вопрос открытый.

Главная сложность: машина времени для оценщика

Кадастровая стоимость была установлена по состоянию на 1 января 2010 года. Значит, и рыночную стоимость нужно определять на эту же дату. А мы работаем в 2013-м. Между нами и датой оценки — четыре года.

Аналоги нужны за 2009 год. Максимум — начало 2010-го.

2009 год. Никаких Avito, никаких ЦИАН. Сайт «Из рук в руки» — pronto.irr.ru — существовал, но навигация была такой, что найти нужное объявление трёхлетней давности — отдельный квест. Часть данных уже удалена, часть — в недоступных архивах.

Что оставалось? Бумажные источники.

Газета «Из рук в руки» — главный рекламный носитель того времени. Газета «Всё для вас». Журнал «Элитная недвижимость». Региональные площадки: yaroslavl.v-nedv.ru, yargida.ru, roszem.ru.

Мы собирали подшивки газет с 2011 года — просто на всякий случай. Пригодилось. Но подшивок за 2009-й у нас не было. Пришлось идти в библиотеку.

Не шучу. Отдел краеведения Ярославской областной библиотеки. Подшивки газеты «Из рук в руки» за 2009 год. Листаешь страницу за страницей, ищешь объявления о продаже коммерческой земли. Нашёл — фотографируешь на цифровой фотоаппарат. Обязательно — вместе с датой выпуска газеты, чтобы было видно, к какому периоду относится объявление.

В отчёт аналоги прикладывались как ксерокопии газетных страниц. С номером выпуска и датой. Например: «Из рук в руки» № 19(876) от 18.03.2009 г.

Но газетные объявления — полбеды. В них зачастую не указывалась цена. «Земельный участок, коммерческое назначение, 0,5 га, звоните». И номер телефона.

Звонить в 2013 году по объявлениям 2009 года — занятие на любителя. Но мы звонили. Представлялись, объясняли ситуацию, просили вспомнить. «Скажите, пожалуйста, вы продавали участок четыре года назад. Помните, за сколько выставляли? Продали в итоге? Сколько скинули при торге?»

Удивительно, но многие вспоминали. Кто-то поднимал старые записи. Кто-то помнил по памяти — всё-таки продажа земли не каждый день случается. Эти разговоры давали бесценную информацию о реальных ценах сделок, а не просто ценах предложений.

Огромная благодарность тем продавцам, которые шли навстречу и делились данными. Без них отчёт был бы слабее.

Задача

Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 40 000 кв.м (кадастровый номер 76:23:010704:48) на дату 1 января 2010 года. Цель — оспаривание кадастровой стоимости земли в Арбитражном суде Ярославской области для снижения арендных платежей.

Наше решение

Перетряхнули весь доступный рынок коммерческой земли Ярославля за 2009 год. Все источники — электронные и бумажные. Всего набрали восемь предложений. Восемь — по всему городу, по всем видам коммерческого использования.

Участки были разные: под кафе-магазин, под производственную недвижимость, под строительство торговых объектов, под производственно-складское назначение. Информации мало, выбирать особо не из чего.

Из восьми отобрали наиболее сопоставимые — три-четыре аналога. Минимум, но достаточный для расчёта. Когда рынок скудный, приходится работать с тем, что есть, компенсируя нехватку данных методологической строгостью.

Ввиду ограниченности выборки применили метод квалиметрического моделирования — технику, которая позволяет оцифровать качественные характеристики объектов, присвоить им количественные значения и построить математическую модель. Однофакторную или двухфакторную регрессию — в зависимости от доступных данных.

Суть: берём ценообразующие параметры каждого аналога, ранжируем их, присваиваем баллы, строим зависимость «параметры — цена». Потом подставляем характеристики оцениваемого участка и получаем расчётную стоимость. Метод непростой, но в условиях дефицита аналогов — единственно корректный.

Какие параметры учитывали:

Местоположение — удалённость от центра города и удобство подъезда. Наш участок — 4 км от центра, подъезд по асфальту, но не на магистрали. Это и плюс (тихо, просторно, есть парковка), и минус (трафик ниже, чем на первой линии).

Площадь — 40 000 кв.м это крупный лот. Чем больше участок — тем ниже удельная стоимость квадратного метра. Закономерность универсальная.

Разрешённое использование — торговля, эксплуатация нежилого здания. Не промка, не сельхозка. Коммерческая земля с конкретным назначением.

Наличие коммуникаций — электричество и водоснабжение есть. Это повышает стоимость по сравнению с «голыми» участками.

Дополнительные улучшения — участок застроен, есть подъездные пути, парковка. Инфраструктура готова.

По каждому аналогу внесли корректировки, рассчитали удельный показатель стоимости, вывели итоговое значение.

Результат

Рыночная стоимость земельного участка: 31 040 000 рублей.

Кадастровая стоимость: 102 532 800 рублей.

Снижение: в 3,3 раза.

Отчёт передали юристам «Тандера» для подачи в Арбитражный суд Ярославской области.

В суде

Оценщика вызвали в судебное заседание. Допрос — стандартная процедура для тех лет. Судья и представители сторон задавали вопросы: какие методы применялись, почему выбраны именно эти аналоги, как рассчитывались корректировки, каким образом оценщик пришёл к итоговой цифре.

Объясняли про квалиметрическое моделирование, про дефицит данных на рынке 2009 года, про работу с газетными архивами и телефонные опросы продавцов. Суд выслушал, задал уточняющие вопросы — и принял отчёт.Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной — 31 040 000 рублей. Росреестр внёс изменения в кадастр.

Решение суда по делу №А82-604/2014

Что это дало «Магниту»

Арендная плата пересчитана. Было — 270 433 рубля в месяц, 3 250 000 в год. Стало — 81 949 рублей в месяц, 983 392 в год.

Экономия: больше 2,2 миллиона рублей ежегодно. На одном участке. А у «Тандера» в Ярославле таких объектов — не один.

Почему этот кейс до сих пор актуален

Процедура оспаривания кадастровой стоимости с тех пор сильно изменилась. Появились комиссии, ГБУ, досудебный порядок. Электронные базы данных заменили газетные подшивки.

Но суть осталась прежней. Кадастровая стоимость рассчитывается массовым методом — по формулам, без учёта индивидуальных особенностей конкретного участка. Рыночная оценка смотрит на реальный рынок: кто покупает, за сколько, на каких условиях. И разница между ними по-прежнему бывает кратной.

Этот кейс 2013 года мы храним как напоминание. О том, что оценка — это не всегда компьютер и базы данных. Иногда это библиотека, подшивка пожелтевших газет и звонок незнакомому человеку с просьбой вспомнить, за сколько он продавал землю четыре года назад. И он вспоминает. И этого достаточно, чтобы сэкономить клиенту миллионы.

Платите аренду или налог от кадастровой стоимости? Обращайтесь к нам — мы бесплатно оценим потенциал снижения по вашему объекту.