Как законно платить налог
на имущество по кадастровой
стоимости

Добрый день!

Если вы на этом сайте, значит, в квитанции на оплату налога вы увидели огромную сумму к оплате. И такого раньше не было. И платить вы столько не хотите.

Итак, вы получили налоговое уведомление:

• Квитанцию по налогу на имущество, или земельному налогу;
• Уведомление об оплате арендной платы за землю;
• Квитанцию об оплате НДФЛ за прошлый год.

А может быть, вы увидели кадастровую стоимость своей недвижимости на сайте Росреестра?

В общем, проблема одна: налоги в бюджет нужно платить более высокие, чем в прошлом году, а выручка от бизнеса (например, от сдачи недвижимости в аренду) не такая уж и большая, чтобы этот платеж не ударил по карману.

В такой ситуации вам непонятно, что делать: разбираться с госуслугами, МФЦ, потратить полжизни и все нервы? Кажется, что все выглядит как страшный сон… Звоните в Росреестр, МФЦ или налоговую и хотите уточнить, какие документы нужны, а там сотрудник так быстро отвечает, что вы не успеваете все записать? Вы испытываете полное бессилие. Нет ясности, кому звонить.

Это основные триггеры, которые беспокоят собственников недвижимости в настоящий момент.

В таком случае нужно отдать решение этой задачи специалистам, экспертам, которые сохранят ваше личное время и ваши силы.

Да, мечта сдавать недвижимость и жить на рентный доход не является такой уже заветной и привлекательной сейчас. Помимо того, что вам нужно потрудиться, чтобы найти арендаторов и загрузить свой объект на 100%, вам нужно подумать об оптимизации ваших расходов.

О повышении ставки аренды текущим арендаторам вообще упоминать не приходится – сетевые магазины (якорные арендаторы) настолько жестки, что диктуют свои условия (например, процент от оборота), на которые вам приходится соглашаться.

Узнаете себя?

С 2014 года работы в этой сфере проблемы собственников недвижимости очень близки, и количество таких клиентов только растет с каждым годом. Так как переход на налоги от кадастровой идет постепенно, перечень облагаемых налогом объектов постепенно расширяется: сначала это были здания и сооружения площадью свыше 2000 кв.м., затем свыше 1000 квадратных метров, а скоро вероятно будут и свыше 500, а может быть, даже 100 кв.м. При таком сценарии все собственники коммерческой недвижимости станут плательщиками налога от кадастровой стоимости. Индивидуальных предпринимателей, имеющих льготу по налогу на имущество, осуществляющих предпринимательскую деятельность, это тоже не спасет: как только объект будет включен в перечень, им придется платить более высокие налоги.

Почему кадастровая стоимость выше рыночной?

«Иллюзия о низкой величине кадастровой стоимости сформировалась у владельцев недвижимости потому, что до 2015 года налог на имущество физические лица платили с инвентаризационной стоимости БТИ, которая никак не учитывала рыночные условия спроса и предложения на рынке. Она была существенно ниже рыночной, и налоги были очень низкими.  После 2015 года была введена кадастровая стоимость, которая не учитывает все индивидуальные характеристики объекта, и описывается одной расчетной моделью для группы объектов (формулой). Поэтому не учет индивидуальных особенностей приводит к колебаниям кадастровой – как в плюс, так и в минус — комментирует Руслан Канцырев, директор ООО «ОК Канцлер».

Что делать?

Ответ — снижать налогооблагаемую базу, то есть, снизить кадастровую стоимость. Так как у собственника есть законный механизм влиять только на этот показатель.

До какого предела? До рыночной стоимости. Например, рассчитав цену здания в соответствии с рынком, из полученной суммы нужно вычесть стоимость земли, чтобы не было двойного учета в налогообложении (налог на землю + налог на имущество).

На сколько можно снизить налог?

Исходя из нашей практики, снижение в среднем составляет 10-40%, в абсолютной величине – от 100 000 рублей до нескольких миллионов в год, а может, и десятков миллионов, в зависимости от масштабов объекта. Подробнее можно почитать в разделе кейсы.

В исключительных случаях снижение может быть и более 80%, когда гос.оценщики не учли состояние разрушенного здания. Но такие случаи не часты. И они могут решаться путем исправления ошибок в кадастре.

Как часто придется это делать?

В регионах РФ один раз в 4 года, в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года.

С какого момента мне пересчитают налоги?

Важно, что уменьшенная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление на ее уменьшение.

Внимание! Имущественные налоги физическому лицу приходят годом позже. Например, налог за 2024 год придет в 2025 году. Однако собственнику, чтобы снизить налог на недвижимость за 2024 год, важно уменьшить стоимость в 2024 году. В противном случае время уйдет, и год экономии будет пропущен.

Налоги для бизнеса оплачиваются авансовыми платежами поквартально (отчетный период – квартал), поэтому владельцы бизнеса первыми узнают об увеличении кадастровой и налоге на имущество организаций.

Налоги пересчитают с 1 января года, в котором подано заявление на уменьшение кадастровой стоимости (и для физического лица, и для бизнеса)

С чего мне начать?

Прислать кадастровый номер объекта. Можно выслать несколько фото здания снаружи, если мы не найдем его на публичных панорамах Яндекса или Гугл.

Мы без оплаты сделаем экспресс-расчет в течение 1 дня, посчитаем экономию по налогу или аренде и вышлем ее вам для принятия решения.

Беремся за проект только в том случае, если есть существенный экономический эффект, за минусом всех затрат, в том числе наших услуг.

Какие документы нужны?

1. Выписка из ЕГРН о технических характеристиках и зарегистрированных правах. Внимание — документ так и называется, дословно, как в законе. Онлайн сведения из Росреестра, получаемые через личный кабинет госуслуг без оплаты — не подойдут, так как формально не соответствуют закону.
2. Реквизиты юрлица или физического лица — собственника здания или участка (арендатора, если в аренде)
3. Договор аренды участка с приложениями, если оцениваем участок
4. Технический паспорт или технический план на здание с поэтажным планом и экспликацией. Поэтажный план обязателен, экспликация нужна для зданий, чтобы проанализировать арендопригодную площадь.
5. В индивидуально порядке запрашиваем реестр арендаторов, справку собственника о доле вакантных площадей и эксплуатационных расходах.

Сколько времени занимает процесс?

Как правило, на оценку уходит 15-20 дней, в зависимости от масштаба проекта, сложносоставного объекта (несколько видов разрешенного использования ВРИ).

Далее подача заявления гос. оценщикам, у которых есть 5 дней на регистрацию заявления и 30 дней на рассмотрение заявления.

То есть, минимальный срок составляет 15 дней + 35 дней. Итого 50 дней. На отработку замечаний и повторную подачу уходит 5 дней. Количество итераций проверок ГБУ в среднем составляет от 1 до 3, соответственно максимальный срок 20 + 3*5 +35*3 = 145 дней (примерно 4,5 месяца).

Есть такая поговорка: «два оценщика – три мнения», поэтому к любому отчету, подготовленному даже самым компетентным специалистом, могут быть придирки со стороны проверяющего органа. Это ответ на ваш вопрос: «Почему нельзя сделать отчет и пройти согласование в госорганах с первого раза?».

Повторная подача документов в ГБУ включена в сумму договора и не оплачивается дополнительно. Мы минимизируем количество действий с вашей стороны на подписание документов. Каждая редакция отчета нами после правок и изменений будет приходить к вам на почту для ознакомления.

Смогу ли я ближе к концу года этим заняться?

Сможете, но не рекомендуем. Учитывая сроки рассмотрения заявления, важно успеть подать заявление в году, с которого рассчитываете получить экономию по налогу, а также учесть максимальное время на данную процедуру 4,5 месяца (см выше минимальный и максимальный сроки)

Что входит в ваши услуги?

1. Оценка объекта налогообложения;
2. Подготовка досудебного заявления и урегулирование процесса установления кадастровой
3. Отработка замечаний к отчету и редактирование отчета;
4. Повторная отправка заявления гос.оценщикам.

Операции 2-4 могут повторятся от 1 до 3 раз (из практики работы)

В своем регионе мы работаем в досудебном порядке, то есть добиваемся положительного результата через ГБУ. Подавать можно неограниченное количество раз, устраняя замечания при отказе (все правки и подачи входят в стоимость договора).

В суд не рекомендуем ходить, так как там будет назначена судебная экспертиза. Это двойные расходы собственника, и неконтролируемый процесс работы судебного эксперта. Опять же, это исходя из практики по нашему региону.

Что потом мне делать?

Ждать внесения результатов в кадастр. ГБУ самостоятельно направляют сведения в Росреестр, Росреестр – в налоговую. Если налоги надо было платить еще вчера, то можно направить выписку из ЕГРН с измененной стоимостью в ИФНС налоговикам для пересмотра величины налога.

Готовы ли вы идти в суд?

Готовы, но не рекомендуем в регионах, в которых адекватно работает механизм досудебного уменьшения кадастровой стоимости. Так как суд с экономической точки зрения не выгоден большинству собственников, поскольку сопровождается наличием дополнительных издержек и непредсказуемостью результатов судебной экспертизы.

Сколько стоят ваши услуги?

Стоимость наших услуг составляет

— от 45 000 за земельный участок коммерческого использования;

— от 65 000 за объект капитального строительства коммерческого использования;

Ценность, которую вы получаете в результате работы с нами, гораздо выше ваших вложений в процесс оптимизации операционных расходов.

Закройте все дыры, через которые утекают ваши деньги! Оставляйте заявку.