Как узнать кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция. Как понять, что налог завышен

Содержание

• Как узнать кадастровую стоимость имущества или земельного участка
• Как понять, что налог завышен?
• Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, здания, помещения

Собственники недвижимости нередко сталкиваются с тем, что вынуждены платить немалые с их точки зрения налоги. Но далеко не все из них знают, что обязательный платёж действительно может оказаться завышенным, и его вполне реально уменьшить. Всегда ли пересмотр кадастровой стоимости экономически оправдан, как понять, что Вы платите много, как снизить кадастровую стоимость земли и другого имущества и не переплачивать налоги – эти и другие вопросы мы рассмотрим в данной статье.

В процессе кадастрового учета и при плановой переоценке всех имеющихся в базе Росреестра объектов для каждого из них устанавливается кадастровая стоимость (далее – КС). От этой величины будет зависеть размер налога на имущество и земельный участок. Кадастровая стоимость объекта не должна превышать его рыночную стоимость, по которой объект может быть отчужден на рынке. В соответствии со ст. 3 п. 2 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.  Однако на практике кадастровая и рыночная стоимости могут существенно отличаться друг от друга. Любой собственник вправе установить кадастровую стоимость в размере рыночной и снизить налог. Чтобы оценить экономическую выгоду от этой процедуры, необходимо рассчитать примерную величину налога, который будет начисляться с уточненной стоимости, и умножить показатель на количество лет (платежей налога) — срока до вступления в силу новых результатов государственной кадастровой оценки. На сегодняшний момент этот срок составляет 4 года.

Как узнать кадастровую стоимость имущества или земельного участка

Узнать кадастровую стоимость можно совершенно бесплатно в режиме онлайн – достаточно воспользоваться одним из сервисов Росреестра. Для поиска информации через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» необходимо в соответствующем поле указать адрес или кадастровый номер. Будет доступна общая информация об объекте, основные характеристики объекта (адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования), сведения о кадастровой стоимости, а также о правах и ограничениях:

Также можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

 Для отображения сведений в строку поиска необходимо внести кадастровый номер участка:

Сведения из Росреестра доступны также через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Достаточно ввести кадастровый номер объекта:

В сервисе доступна информация о кадастровой стоимости, характеристики объекта, а также отчеты государственной оценки и независимой рыночной оценки в случае, если на основании ее результатов оспаривалась кадастровая стоимость через комиссию сформированную при Росреестре.

Официальным документом, содержащим сведения о кадастровой стоимости, является выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Получить ее можно онлайн, по почте, оплата не требуется.

Также для проведения оценки рыночной стоимости вам понадобиться выписка из ЕГРН о технических характеристиках и зарегистрированных правах (единого государственного реестра недвижимости). Получить ее можно онлайн, по почте или в центре госуслуг «Мои документы», но придется заплатить госпошлину. Выписка понадобится для составления отчета об оценке и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.  

Как понять, что налог завышен?

Сумма платежа рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. То есть, чем выше последний показатель, тем выше будет налог на имущество физических лиц или налог на земельный участок. Соответственно, нужно выяснить, не завышена ли кадастровая стоимость в сравнении с рыночной. Точные расчеты может провести лишь оценщик, обладающий специальными знаниями в данной области. Это объясняется тем, что каждый объект (особенно это касается земельных участков), являются уникальными, и на их стоимость влияет масса факторов. Но есть простой способ узнать приблизительную цену объекта. Для этого необходимо найти объект-аналог (расположенный в том же районе, имеющий такую же площадь и вид разрешенного использования) и выяснить цену его продажи. Желательно найти несколько похожих объектов и вычислить усредненный показатель. Он будет отображать примерную рыночную стоимость объекта. Если она превысит кадастровую стоимость более чем на 20-30%, то есть смысл обратиться к оценщику. Специалист может провести предварительный анализ и рассказать, как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Необходимо помнить, что результаты государственной оценки пересматриваются с определенной периодичностью – от 2 лет (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) до 4 лет, в зависимости от региона. Законодателем предусмотрено изменение кадастровой стоимости при изменении индексов рынка недвижимости. Прежняя редакция ст. 19 ФЗ № 237-ФЗ указывала на необходимость проведения внеочередной государственной кадастровой оценки при снижении рассчитываемого ежеквартально индекса рынка недвижимости на 30 и более %. Эта статья утратила силу, а взамен была введена статья 19.1, в соответствии с которой индексы рынка недвижимости рассчитываются ежегодно по состоянию на 1 января и рассчитываются по каждому субъекту РФ отдельно для каждого вида объектов недвижимости, каждой категории земель, каждого назначения зданий и помещений. Актуальная кадастровая стоимость недвижимости изменяется при изменении величины индекса рынка недвижимости в сторону уменьшения более чем на 30%. Исключение составляют объекты, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной, путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, здания, помещения

Пересмотр кадастровой стоимости позволяет уменьшить базу для определения налогов и других платежей, влияет на выкупную стоимость. Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Это можно сделать путем подачи документов в государственное бюджетное учреждение, которое проводило оценку (досудебный порядок рассмотрения вопроса обязателен) и впоследствии оспорить кадастровую стоимость в суде. (если не получится через ГБУ). Пошаговая инструкция содержит основной алгоритм действий, которые необходимо предпринять и отражена в нашей статье «Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в 2026 году: пошаговая инструкция»..

Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо предпринять следующие действия:

1. Провести предварительный анализ рыночной стоимости объекта и рассчитать налоговую выгоду.
2. Убедиться, что Вы вправе инициировать процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Это указано в ч. 1 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и ч. 12, 13 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Таким правом обладают юридические и физические лица, чьи права или обязанности затронуты, а также органы государственной власти и местного самоуправления, в том числе:

• собственник или участник долевой собственности;
• бывший владелец (как налогоплательщик);
• лицо, владеющее правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
• лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
• арендатор объекта недвижимости.

Порядок применения оспоренной кадастровой стоимости: противоречия

Особенности уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества закреплены п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ. Так, оспоренная КС для целей налогообложения действует с момента применения оспоренной кадастровой стоимости в качестве налоговой базы. При этом налоговые платежи можно пересчитать с даты начала применения кадастровой стоимости данного объекта для целей налогообложения. То есть, можно начать оспаривать КС в любой момент, пока она действует, и затем, в случае ее изменения, пересчитать оплаченные ранее налоги.

Это противоречит положениям ФЗ №237-ФЗ в новой редакции, согласно которому при оспаривании КС устанавливается обязательное досудебное обращение в ГБУ. При этом применение сведений о кадастровой стоимости возможно с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Таким образом, если собственник недвижимости не успеет подать заявление об оспаривании КС в первый год ее действия, он не сможет применить на данный налоговый период изменённую в будущем кадастровую стоимость.

Все это вносит некоторую неопределенность в правоприменительную практику. К новым реалиям придется долго приспосабливаться всем участникам рынка недвижимости, а для решения некоторых вопросов даже обращаться к профессиональным юристам.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете задать их специалистам «ОК Канцлер». Профессиональные оценщики помогут установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной и проконсультируют в правовых вопросах.