Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция

Содержание

• Как узнать кадастровую стоимость имущества или земельного участка
• Как понять, что налог завышен?
• Есть ли смысл пересматривать кадастровую стоимость?
• Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, здания, помещения
• Порядок применения оспоренной кадастровой стоимости: противоречия

Собственники недвижимости нередко сталкиваются с тем, что вынуждены платить немалые с их точки зрения налоги. Но далеко не все из них знают, что обязательный платёж действительно может оказаться завышенным, и его вполне реально уменьшить. Всегда ли пересмотр кадастровой стоимости экономически оправдан, как понять, что Вы платите много, как снизить кадастровую стоимость земли и другого имущества и не переплачивать налоги – эти и другие вопросы мы рассмотрим в данной статье.

В процессе кадастрового учета и при плановой переоценке всех имеющихся в базе Росреестра объектов для каждого из них устанавливается кадастровая стоимость (далее – КС). От этой величины будет зависеть размер налога на имущество и земельный участок. Кадастровая стоимость объекта не должна превышать его рыночную стоимость, по которой объект может быть отчужден на рынке. В соответствии со ст. 3 п. 2 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.  Однако на практике кадастровая и рыночная стоимости могут существенно отличаться друг от друга. Любой собственник вправе установить кадастровую стоимость в размере рыночной и снизить налог. Чтобы оценить экономическую выгоду от этой процедуры, необходимо рассчитать примерную величину налога, который будет начисляться с уточненной стоимости, и умножить показатель на количество лет (платежей налога) — срока до вступления в силу новых результатов государственной кадастровой оценки. На сегодняшний момент этот срок составляет 4 года.

Как узнать кадастровую стоимость имущества или земельного участка

Узнать кадастровую стоимость можно совершенно бесплатно в режиме онлайн – достаточно воспользоваться одним из сервисов Росреестра. Для поиска информации через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» необходимо в соответствующем поле указать адрес или кадастровый номер. Будет доступна общая информация об объекте, основные характеристики объекта (адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования), сведения о кадастровой стоимости, а также о правах и ограничениях:

Также можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

 Для отображения сведений в строку поиска необходимо внести кадастровый номер участка:

Сведения из Росреестра доступны также через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Достаточно ввести кадастровый номер объекта:

В сервисе доступна информация о кадастровой стоимости, характеристики объекта, а также отчеты государственной оценки и независимой рыночной оценки в случае, если на основании ее результатов оспаривалась кадастровая стоимость через комиссию сформированную при Росреестре.

Официальным документом, содержащим сведения о кадастровой стоимости, является выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Получить ее можно онлайн, по почте, оплата не требуется.

Также для проведения оценки рыночной стоимости вам понадобиться выписка из ЕГРН о технических характеристиках и зарегистрированных правах (единого государственного реестра недвижимости). Получить ее можно онлайн, по почте или в центре госуслуг «Мои документы», но придется заплатить госпошлину. Для физлиц она составляет 300 руб., для юрлиц – 950 руб. Выписка понадобится для составления отчета об оценке и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.  

Как понять, что налог завышен?

Сумма платежа рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. То есть, чем выше последний показатель, тем выше будет налог на имущество физических лиц или налог на земельный участок. Соответственно, нужно выяснить, не завышена ли кадастровая стоимость в сравнении с рыночной. Точные расчеты может провести лишь оценщик, обладающий специальными знаниями в данной области. Это объясняется тем, что каждый объект (особенно это касается земельных участков), являются уникальными, и на их стоимость влияет масса факторов. Но есть простой способ узнать приблизительную цену объекта. Для этого необходимо найти объект-аналог (расположенный в том же районе, имеющий такую же площадь и вид разрешенного использования) и выяснить цену его продажи. Желательно найти несколько похожих объектов и вычислить усредненный показатель. Он будет отображать примерную рыночную стоимость объекта. Если она превысит кадастровую стоимость более чем на 20-30%, то есть смысл обратиться к оценщику. Специалист может провести предварительный анализ и рассказать, как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Необходимо помнить, что результаты государственной оценки пересматриваются с определенной периодичностью – от 2 лет (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) до 4 лет, в зависимости от региона. Законодателем предусмотрено изменение кадастровой стоимости при изменении индексов рынка недвижимости. Прежняя редакция ст. 19 ФЗ № 237-ФЗ указывала на необходимость проведения внеочередной государственной кадастровой оценки при снижении рассчитываемого ежеквартально индекса рынка недвижимости на 30 и более %. Эта статья утратила силу, а взамен была введена статья 19.1, в соответствии с которой индексы рынка недвижимости рассчитываются ежегодно по состоянию на 1 января и рассчитываются по каждому субъекту РФ отдельно для каждого вида объектов недвижимости, каждой категории земель, каждого назначения зданий и помещений. Актуальная кадастровая стоимость недвижимости изменяется при изменении величины индекса рынка недвижимости в сторону уменьшения более чем на 30%. Исключение составляют объекты, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной, путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.

Есть ли смысл пересматривать кадастровую стоимость?

Пересмотр кадастровой стоимости подразумевает ряд процедур, направленных на оспаривание результатов ее определения в комиссии или в суде (включая оспаривание решений или действий/бездействий комиссии) на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Основанием пересмотра также является недостоверность сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости. Технические ошибки можно исправить по заявлению заинтересованного лица.

Расходы заявителя могут складываться из стоимости услуг оценщика на подготовку отчета об оценке, услуг юриста на подготовку заявления о пересмотре стоимости и/или сопровождение в суде, а также оплаты госпошлины. Стоимость услуг оценщика и юриста может отличаться в зависимости от региона и объекта оценки. Расходы на госпошлину составляют 300 рублей за 1 объект для физических лиц и 2 000 рублей за 1 объект для юридических лиц.

Необходимо сравнить сумму налога за год при нынешней кадастровой стоимости и сумму налога в случае ее пересмотра. Для этого можно воспользоваться специальным калькулятором. Далее следует рассчитать экономию при уплате налогов за период 4 года для Ярославской области за вычетом расходов на пересмотр кадастровой стоимости. Без отчета оценщика, содержащего информацию о рыночной стоимости провести точные расчеты невозможно, но даже примерная калькуляция даст возможность понять, есть ли смысл инициировать процедуру установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Пример расчета:

Зная среднюю цену продажи объектов-аналогов, можно примерно рассчитать рыночную стоимость участка и налог.

В Ярославле для участков под административные здания решением муниципалитета г. Ярославля установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 6888 м². Кадастровая стоимость — 31 823 758,51 рублей. Ставка налога: 1,5%.

31 823 758,51 Р / 100 × 1,5 = 477 356 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Для участка площадью 6 888 м² рыночная стоимость при цене 2 240 рублей за квадратный метр будет равна 15 429 120 рублей. А налог с этой суммы составит 231 436 рублей за год.

Было: 477 356 Р

Стало: 231 436 Р

Экономия: 246 000 Р в год, 984 000 Р за 4 года

Расходы на пересмотр: около 80 000 Р

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, здания, помещения

Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо предпринять следующие действия:

1. Провести предварительный анализ рыночной стоимости объекта и рассчитать налоговую выгоду.
2. Убедиться, что Вы вправе инициировать процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Это указано в ч. 1 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и ч. 12, 13 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Таким правом обладают юридические и физические лица, чьи права или обязанности затронуты, а также органы государственной власти и местного самоуправления, в том числе:

• собственник или участник долевой собственности;
• бывший владелец (как налогоплательщик);
• лицо, владеющее правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
• лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
• арендатор объекта недвижимости.

• Заключить с оценочной организацией или независимым оценщиком договор на проведение оценки.
• Подать заявление и другие необходимые документы в комиссию при уполномоченном органе субъекта российской федерации или сразу оспорить кадастровую стоимость в суде. Такой порядок обращения будет действовать до 1 января 2023 года. После этой даты вводится обязательный досудебный порядок рассмотрения вопроса о пересмотре кадастровой стоимости в ГБУ (государственном бюджетном учреждении, которое проводило оценку) на основании Федерального закона №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 31.07.2020 г. При несогласии с решением ГБУ оспорить его можно будет в суде, одновременно с этим заявляя об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
• Подать сведения о кадастровой стоимости в случае ее пересмотра в орган регистрации прав. При рассмотрении вопроса в суде с соответствующим заявлением в Росреестр на основании решения суда обращается истец или его представитель. При пересмотре в комиссии сведения подаются комиссией.

Порядок применения оспоренной кадастровой стоимости: противоречия

Особенности уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества закреплены п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ. Так, оспоренная КС для целей налогообложения действует с момента применения оспоренной кадастровой стоимости в качестве налоговой базы. При этом налоговые платежи можно пересчитать с даты начала применения кадастровой стоимости данного объекта для целей налогообложения. То есть, можно начать оспаривать КС в любой момент, пока она действует, и затем, в случае ее изменения, пересчитать оплаченные ранее налоги.

Это противоречит положениям ФЗ №237-ФЗ в новой редакции, согласно которому при оспаривании КС устанавливается обязательное досудебное обращение в ГБУ. При этом применение сведений о кадастровой стоимости возможно с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Таким образом, если собственник недвижимости не успеет подать заявление об оспаривании КС в первый год ее действия, он не сможет применить на данный налоговый период изменённую в будущем кадастровую стоимость.

Все это вносит некоторую неопределенность в правоприменительную практику. К новым реалиям придется долго приспосабливаться всем участникам рынка недвижимости, а для решения некоторых вопросов даже обращаться к профессиональным юристам.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете задать их специалистам «ОК Канцлер». Профессиональные оценщики помогут установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной и проконсультируют в правовых вопросах.