Как установить земельный сервитут и определить его стоимость

Содержание

• Как установить частный сервитут
• Правила установления сервитута
• Основные положения соглашения о сервитуте
• Как оценить стоимость сервитута

Установление права пользования чужим участком (сервитутом) регулируется нормативно-правовыми актами. При этом требование обязательного досудебного урегулирования спора в законе отсутствует – если договориться с собственником не удалось, можно обращаться в суд. В этой статье мы рассмотрим, как установление стоимости сервитута может помочь в обосновании размера компенсации за обременение, как установить сервитут и как его зарегистрировать. 

Как установить частный сервитут

Оформление сервитута – достаточно трудоемкий и длительный процесс. Как правило, необходимость в установлении частного сервитута возникает при невозможности другого подъезда к объекту недвижимости (или озеру, лесу), кроме как через соседний участок. Обычно пользование чужой собственностью не является безвозмездным. Вот только в законе нет алгоритмов расчета такого рода выплат, и для объективной оценки стоимости сервитута лучше всего обращаться к профессиональным участникам рынка. Сумма, указанная в итоговом заключении оценщика, может являться обоснованием справедливой цены за пользование чужим участком при заключении договорных отношений с собственником. Если обоюдного согласия добиться не удалось, установить сервитут можно через суд.

«Как показала судебная практика, прибегнуть к установлению сервитута стороны могут лишь в крайних случаях, в отсутствие другой возможности беспрепятственного доступа к своему имуществу. При этом для обоснования требований важно провести специальные исследования, поскольку суд не является экспертом в области землеустройства. В качестве доказательства можно заказать экспертизу, которая должна ответить на вопрос, существуют ли альтернативные пути подъезда к участку. Кроме того, важно определить точные координаты границ участка. Это нужно не только для установления сервитута, но и для определения платы за него специалистом-оценщиком. Дело в том, что размер платежей, которые должен выплачивать сервитуарий, также относятся к кругу обстоятельств, подлежащих доказыванию. Стоимость сервитута может быть установлена оценкой или назначением судебной экспертизы» – комментирует оценщик, член экспертного совета СРО РАО Руслан Канцырев.

Судебная практика

Житель Б-кого района обратился в суд с иском к администрации городского поселения об установлении сервитута. Земельный участок был предоставлен истцу в аренду. Когда истец собрался реконструировать производственное здание, расположенное на данном участке, то обнаружил, что проезд к нему был закрыт возведенным недавно зданием кафе. Договориться об установлении сервитута через соседний участок с соседкой ему не удалось, невозможность установления сервитута подтвердил своим решением и районный суд. Тогда арендатор подал новый иск – об установлении сервитута через другой примыкающий участок, принадлежащий администрации. Суд первой и апелляционной инстанций отказали истцу, однако, с их позицией не согласилась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, и вот почему. В своих выводах суды исходили из того, что ответчик может решить свой вопрос путем монтажа ворот в кирпичном заборе другого участка. При этом в материалах дела отсутствуют достоверные сведения для установления возможности реализовать истцом свое право пользования арендованным участком таким способом, равно как и нет сведений о собственнике данного забора. Эти сведения могли были быть получены из землеустроительной экспертизы, которая не проводилась. В итоге дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Правила установления сервитута

Собрать доказательственную базу для оценки судом невозможности альтернативного прохода или проезда к объекту – не так-то просто. Потребуется экспертиза. По этой причине прежде, чем обращаться в судебную инстанцию, следует постараться договориться с собственником прилегающего участка и заключить соглашение о частном сервитуте. Затем документ необходимо будет зарегистрировать – в этом заинтересован, прежде всего, будущий обладатель сервитута. В общем виде алгоритм действий будет следующим:

1. Получить согласие собственника и заключить добровольное соглашение;
2. При отказе собственника в установлении сервитута собрать доказательственную базу и подать иск в суд, приложив необходимые документы;
3. Зарегистрировать сервитут в Росреестре. Сделать это можно через МФЦ («Мои документы»), подав документы и заявление о государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка и государственной регистрации прав в виде ограничения (обременения) части земельного участка;
4. Получить выписку из ЕГРН, в которой будут содержаться сведения об обременениях земельного участка.

Пакет документов, необходимых для регистрации, включает:

• Заявление о государственном кадастровом учете;
• Копию паспорта заявителя;
• Документы, подтверждающие право собственности;
• Соглашение о сервитуте или решение суда;
• Кадастровый план земельного участка;
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Основные положения соглашения о сервитуте

Строгой формы соглашения не существует, однако, основные положения регламентированы законом. Так, в договоре должны содержаться следующие сведения:

• кадастровый номер земельного участка (или части участка), обременяемого сервитутом;
• сведения о сторонах соглашения;
• цели и основания установления обременения;
• срок действия соглашения (срочный договор, бессрочный);
• размер и условия выплат, положенных собственнику обременяемого участка (например, возможность пересмотра цены при повышении налоговой ставки, индексации и прочие);
• основания для прекращения договора;
• права и обязанности сторон.

Как оценить стоимость сервитута

Право собственности играет важную роль в системе рыночных отношений. От соблюдения правовых норм, касающихся собственности, зависит прочность всех элементов свободного рынка. Преимущества, связанные с владением вещью, четко определены и охраняются законом. В некоторых случаях (безальтернативность ситуации, крайняя необходимость) на участок может устанавливаться сервитут, и тогда собственники вынуждены предоставлять права пользования своим имуществом третьим лицам (сервитуариям). Вещь, обремененная сервитутом, становится зависимой, служащей вещью, а вещь, в пользу которой устанавливается сервитут – «господствующей».

Некоторые собственники сам факт установления сервитута принимают достаточно болезненно, полагая, что все выгоды от права пользования их участком получит сервитуарий, а они будут испытывать лишь неудобства и потеряют преимущества владельца необремененной вещи. Однако исходя из принципа равноправия собственников сервитут устанавливается с целью предоставления сервитуарию возможности осуществлять свои права собственности в полной мере. В то же время, сервитут должен компенсировать недостающие господствующему участку блага, которые могут быть утрачены вследствие обременений. То есть, лицо, обладающее правом сервитута, должно возместить собственнику убытки. При этом собственник не должен обогащаться (получать сверхприбыль) за счет установления сервитута. Для этих целей следует определить стоимость сервитута на земельный участок (в оценочной практике рассчитывают «соразмерную плату за сервитут»).

Сложность оценки земельного участка, обремененного сервитутом, объясняется многими причинами. Прежде всего, рынок таких объектов нельзя считать развитым, следовательно, бывает трудно найти объекты-аналоги, которые можно было бы использовать при применении метода анализа парных продаж. В этом случае применяют методы доходного и затратного подходов. Рассчитать стоимость сервитута можно путем определения ограничений прав собственника на земельный участок.  При этом степень ограничений в каждом конкретном случае будет определяться индивидуально, в зависимости от условий соглашения между собственником и сервитуарием. Основные факторы, влияющие на ценообразование, приведены на схеме.

Многие эксперты сходятся во мнении, что наиболее близким аналогом сервитута по ценообразующему параметру является аренда. В этом случае сравниваются доходы от арендной платы объектов, один из которых обременен сервитутом, а другой – нет. При этом стоимость сервитута должна быть соразмерна доле правомочий сервитуария с учетом нормы возврата капитала, компенсации бремени содержания имущества и упущенной выгоды.

Таким образом, в целях реализации прав заинтересованного лица по соглашению сторон или в судебном порядке может быть установлен сервитут, предоставляющий собственнику возможность ограниченного пользования чужим земельным участком.  Сервитут может быть отменен по инициативе любой из сторон в случае, если цель его установления уже не актуальна или его дальнейшее использование может повлечь невозможность эксплуатации обремененного земельного участка. Кроме того, законом предусмотрена возможность оспаривания установления сервитута собственником. При рассмотрении исковых требований, суды исходят из принципа соблюдения баланса интересов заинтересованных лиц.