Как снизить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости в 2024 году?

Содержание

• Налог на имущество организаций в Ярославской области
• Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости?
• Ставка налога для объектов недвижимости в Ярославской области
• Налоговая база по налогу на имущество физических лиц в 2024 году
• Как мы работаем

Если у Вас в собственности есть объект недвижимости, то Вы являетесь налогоплательщиком. Налог на имущество является одним из видов местных налогов. В Ярославской области в 2024 году ставки налога на имущество меняются. Рассказываем, для каких объектов налог повышается и как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Организации, которые уже пересмотрели стоимость, смогли уменьшить налог на имущество на сотни тысяч или даже несколько миллионов в год.

Налог на имущество организаций в Ярославской области

В Ярославле определена кадастровая стоимость (КС) объектов капитального строительства. Отчет № 01/2023 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, опубликован на официальном сайте ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы».

Кадастровая стоимость имущества определена Приказом министерства имущественных отношений Ярославской области от 14 декабря 2023 г. № 36-н «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2024 год».  Приказ вступил в силу с 01 января 2024. Налог будет начисляться по утвержденной кадастровой стоимости 4 года – до новой оценки.

Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2024 год, достаточно большой. Список опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации. Собственник может найти свой объект недвижимости по кадастровому номеру и узнать его кадастровую стоимость. Также Вы можете обратиться с этим вопросом в «ОК Канцлер».

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость – это устанавливаемая государством фиксированная стоимость объекта недвижимости. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН.

В большинстве случаев кадастровая стоимость не равная рыночной. В отличие от рыночной стоимости, кадастровая не подвержена колебаниям – она устанавливается на определенный отрезок времени. Цикл проведения государственной кадастровой оценки – раз в 4 года (для городов федерального значения – 2 года).

Поскольку при расчете кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, не учитывается множество факторов, которые могут повлиять на цену. Например, наличие/отсутствие перепланировок, проведение капитального ремонта, этаж расположения помещения, наличие коммуникаций, безрисковая ставка доходности, влияние на которую оказывает ключевая ставка, устанавливая Центробанком, и прочие условия во внимание не берутся. Как результат – несоответствие кадастровой стоимости реальным рыночным ценам. Если она завышена, то собственник переплачивает налоги. По этой причине многие владельцы недвижимости задаются вопросом: как уменьшить налог на имущество?

По общему правилу налоговую базу по налогу на имущество определяют только исходя из кадастровой стоимости по каждому объекту налогообложения по состоянию на 1 января года, за который уплачивают налог (п. 1 ст. 403 НК, ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ). В ряде случаев кадастровую стоимость объекта налогообложения уменьшают на налоговые вычеты (п. 3–6.1 ст. 403 НК). Сделать это можно путем оспаривания кадастровой стоимости.

Ставка налога для объектов недвижимости в Ярославской области

В отношении отдельных объектов недвижимого имущества ставка налога увеличивается с 1,6% до 2%. Для некоторых владельцев недвижимости это приведет к резкому увеличению налоговой нагрузки.

К таким объектам (Закон Ярославской области от 15 октября 2003 года № 46-з «О налоге на имущество организаций в Ярославской области») относятся:

• Торговые центры/комплексы (помещения в них) площадью больше 1000 квадратных метров;
• Нежилые помещения площадью более 1000 квадратных метров, назначение или разрешенное использование которых предусматривает размещение торговых объектов (или которые фактически используются для размещения торговых объектов).

Налоговая база по налогу на имущество физических лиц в 2024 году

Налог на имущество физлиц за 2024 год придет в 2025 году. Чтобы снизить кадастровый налог на коммерческую недвижимость за 2024 год, необходимо уменьшить кадастровую стоимость в уже в этом году.

За налоговый период 2025 года налоговая база в отношении объекта налогообложения будет определяться как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января 2024 года.

При изменении кадастровой стоимости объекта сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с 1 января года, в котором было подано заявление в орган, рассматривающий обращения об изменении кадастровой стоимости. В Ярославской области это ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой

Если об уменьшении налога задуматься в 2025 году, 2024 год будет упущен. Чтобы не переплачивать налоги, важно пересмотреть кадастровую стоимость в 2024 году.

Снижать кадастровую стоимость можно неограниченное количество раз, до момента проведения новой кадастровой переоценки. При этом оценщик рассчитывает стоимость на текущую дату, то есть, дату оценки, а не на дату определения кадастровой стоимости, как было раньше.

Как мы работаем

Специалисты «ОК Канцлер» хорошо знают процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Для реализации поставленной задачи создается рабочая группа, работающая над оценкой стоимости объекта недвижимости.

Мы поможем собрать необходимый пакет правоустанавливающих документов, включая выписку из ЕГРН и подготовку Заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в бюджетное учреждение, определявшее кадастровую стоимость (ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы»), соберем и проанализируем необходимую для оценки информацию.

Для справки: Комиссии практически везде упразднены и созданы ГБУ (бюджетное учреждение созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости).

Оценщики «ОК Канцлер» знают, где и как оспорить кадастровую стоимость здания, нежилого помещения юридическому лицу и помогут Вам снизить налог на недвижимость.

Процесс оказания услуги состоит из следующих этапов:

• Анализ задачи. Прежде, чем заключать договор, оценщики компании проводят оценку целесообразности оспаривания. Они проанализируют, и сравнят экономию на налогах и затраты на процедуру оспаривания. Если предварительные расчеты покажут, что кадастровая стоимость завышена, для Вас будет подготовлено индивидуальное предложение, исходя из Вашей ситуации.
• Заключение договора;
• Подготовка отчета об оценке;
• Досудебное обращение в ГБУ. Получение возражений, отработка замечаний;
• Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости (после предварительного обсуждения и согласования с Заказчиком.

Можно оспорить только лишь решение об отказе ГБУ в установлении кадастровой стоимости, одновременно с оспариванием решения можно просить суд установить кадастровую стоимость равной рыночной, приложив к административному исковому заявлению отчет об оценке, направляемый ранее в ГБУ.

Практически в 100% случаях судом будет назначена судебная экспертиза государственному эксперту в которой будет поставлен на разрешение вопрос «Какова рыночная стоимость объекта недвижимости? Да, при судебном порядке оспаривания придется заплатить и за отчет об оценке, и за судебную экспертизу, при этом данные издержки не будут возмещены заявителю, но результат того стоит, если речь идет больших суммах сэкономленных налогов за каждый год;

• Выписка из ЕГРН о новой КС.

Кейс 1

Гражданин РФ оспорил кадастровую стоимость принадлежащего ему здания торгового центра в районном центре Ярославской области и сэкономил 0,36 млн рублей в год.
Государственными оценщиками была произведена оценка здания торгового центра в 56 млн р. Владелец здания обратился в нашу компанию за анализом соответствия недвижимости рыночным ценам. В результате оценки, оценщиками компании было установлена рыночная стоимость объекта в размере 33,0 млн рублей.
Результат: Подав заявление об установлении кадастровой стоимости в размере равной рыночной в ГБУ области, собственник оспорил КС. Специалисты ГБУ согласились с мнением оценщика о величине рыночной стоимости, и установили кадастровую стоимость в размере 33,0 млн. рублей.

Предприниматель сэкономил в год на налоге на имущество 0,36 млн рублей.

Кейс 2

Гражданин РФ оспорил кадастровую стоимость принадлежащего ему двухэтажного административного здания в районном центре Ярославской области и сэкономил 0,27 млн рублей в год.
Государственными оценщиками была произведена оценка административного здания в 39 млн р. Владелец здания обратился в нашу компанию за анализом соответствия недвижимости рыночным ценам. В результате оценки, оценщиками компании было установлена рыночная стоимость объекта в размере 25,5 млн рублей.
Результат: Подав заявление об установлении кадастровой стоимости в размере равной рыночной в ГБУ области, собственник оспорил КС. Специалисты ГБУ согласились с мнением оценщика о величине рыночной стоимости, и установили кадастровую стоимость в размере 25,5 млн. рублей.

Предприниматель сэкономил в год на налоге на имущество 0,27 млн рублей.

Более подробно об оспаривании кадастровой стоимости — в видео: