Оценка при изъятии недвижимости для государственных нужд

Содержание

• Что делать, когда принято решение об изъятии?
• Как определить размер возмещения при изъятии земельного участка?
• Как происходит оценка при изъятии земельного участка?
• Особенности оценки при изъятии жилой недвижимости
• Общий алгоритм действий правообладателя при получении проекта соглашения об изъятии

Государство вправе изъять в публичных интересах земельный участок и другую недвижимость, принадлежащую физическим и юридическим лицам. При этом правообладателю по закону положена компенсация. Как рассчитывается размер возмещения, какие шаги предпринять в случае несогласия с решением уполномоченного органа и зачем нужна независимая оценка земельного участка для изъятия, рассказываем в данной статье.

Что делать, когда принято решение об изъятии?

Для изъятия объекта недвижимости должны быть веские основания. Это возможно лишь в исключительных случаях, предусмотренных законом. К ним, например, относится изъятие земельных участков для строительства или реконструкции таких объектов как объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем водоснабжения, автомобильные дороги и прочие.

В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган размещает информацию на своем сайте, публикует документ по месту нахождения участка и/или иного имущества в СМИ, извещает правообладателей и орган регистрации прав, а также организацию, подавшую ходатайство об изъятии (подп. 1, 2 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ). После этого начинается подготовка соглашения об изъятии. Проект соглашения направляется правообладателю вместе с кадастровым паспортом земельного участка и паспортами расположенных на нем объектов недвижимости (в том числе объектов незавершенного строительства), сведения о которых внесены в ЕГРН. Помимо данных документов, правообладателям также направляются отчеты об оценке рыночной стоимости для изъятия указанных объектов недвижимого имущества для государственных нужд (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).

На ознакомление с проектом соглашения законом отводится 90 дней. По истечении указанного времени при условии непредоставления уполномоченному органу подписанного соглашения, он или организация, по инициативе которой происходит изъятие, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии объектов недвижимости. Условия изъятия объекта для государственных или муниципальных нужд в этом случае будет принимать суд.

Таким образом, правообладатель может и не подписывать соглашение при несогласии с суммой компенсации за изымаемую недвижимость, но для обоснования своей позиции необходимо будет предоставить суду возражения. Документом, содержащим сведения доказательственного значения, является отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. С этой целью правообладателю следует обратиться к независимому оценщику или в оценочную организацию.

Как определить размер возмещения при изъятии земельного участка?

Согласно Конституции РФ, отчуждение имущества возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При изъятии участка прекращаются права собственности на него физических и юридических лиц, права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком и иные права, досрочно прекращается договор аренды. При определении размера компенсации рассчитывается рыночная стоимость участка, стоимость иных прав на него, а также убытки, включая упущенную выгоду. Стоимостной оценке подлежат также любые объекты недвижимости, расположенные на участке, и права на них.

Для того, чтобы правообладатель мог получить справедливое возмещение, необходимо учесть массу факторов, влияющих на стоимость недвижимости. В этой связи при проведении оценки важно учесть все возможные ценообразующие факторы. Иногда с даты, предшествующей утверждению документации по планировке территории, до даты принятия решения об изъятии имущества, может пройти несколько лет.  Изменение со стороны спроса и предложения с течением времени в конкретном регионе, улучшение инфраструктуры и прочие условия могут повлиять на стоимость недвижимости. В этой связи более актуальной может быть информация в отчете, дата составления которого приближена к дате фактического изъятия имущества. Независимая оценка имущества при изъятии, проведенная с учетом индексации текущих рыночных цен на недвижимость, позволит доказать в суде факт увеличения стоимости объекта и получить справедливое возмещение за лишение прав на него.

Как происходит оценка при изъятии земельного участка?

После заключения договора на проведение оценки и получение от заказчика необходимых документов, оценщик приступает к сбору информации. Следующий шаг – осмотр объектов оценки и составление акта осмотра. В документе необходимо указать все значимые характеристики, такие как наличие и характер инженерных коммуникаций, наличие ограждения, рельеф и форму участка, особенности расположения. При наличии на участке объектов капитального строительства указываются материалы, из которых они возведены, а также признаки физического износа. Важной характеристикой является благоустройство территории, оценщик должен зафиксировать характеристики плодово-ягодных и многолетних зеленых насаждений. Обременения и другие особенности объекта недвижимости также указываются в акте осмотра. Оценка для целей изъятия осуществляется в соответствии с требованиями ФЗ Об оценочной деятельности и ФСО№ 7.

Особенности оценки при изъятии жилой недвижимости

Для сноса многоквартирных домов должны быть основания. Изъятие жилой недвижимости возможно лишь в исключительных случаях, например, когда дом попадает в план расселения аварийного жилья.

Размер возмещения за изымаемое жилое помещение будет зависеть от многих факторов. Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости и рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли правообладателя в праве общей собственности. Кроме того, отчет об оценке будет включать расчеты по убыткам собственника при изъятии квартиры. К последним относятся, в том числе, траты на переезд и временное пользование иным помещением и/или поиском нового жилья, оформление документов, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду.

Важно помнить, что организацией оценки в большинстве случаев занимается лицо, ходатайствующее об изъятии. На него же возложена обязанность выплатить компенсацию правообладателю недвижимости. Размер возмещения может и не соответствовать реальной рыночной стоимости объекта. Оспорить стоимость и отстоять свои права в суде может помочь независимая оценка недвижимости при изъятии.

Общий алгоритм действий правообладателя при получении проекта соглашения об изъятии

Стоит отметить, что принудительное изъятие земельного участка или иного объекта недвижимости возможно лишь при соблюдении баланса частных и публичных интересов. На эту позицию указал и Верховный суд    в определении № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013. Изъятие имущества может быть признано судом незаконным. Оспорить можно не только решения уполномоченных органов, направленные на изъятие, но и градостроительную документацию, на основании которой оно планируется. То есть, собственнику прежде всего необходимо выяснить, является ли изъятие законным. Если спор касается размера компенсации, то следует предпринять следующие шаги: 

• провести оценку для установления справедливого размера компенсации за изъятие объекта недвижимости и связанные с этим убытки;
• направить в уполномоченный орган встречное предложение о выкупе объекта недвижимости по цене, указанной в отчете об оценке;
• если разногласия не удалось урегулировать в досудебном порядке, оспорить в суде размер возмещения, указанный в проекте соглашения.