С каждым годом растет объем мониторинга строительных объектов. Это обусловлено моральным и физическим износом зданий и сооружений, изменением форм собственности, необходимостью учета современных норм проектирования и прочими факторами.

Техническое обследование зданий и сооружений – комплекс мероприятий, включающих контроль, испытания, анализ и оценку с целью определения текущего состояния объекта, дефектов и качеств конструкций, а также прогнозирования безопасной эксплуатации в будущем.

Объем, состав и характер работ, проводимых в рамках технического обследования, зависят от поставленных задач. Работы по техническому обследованию строительных конструкций здания выполняются группой специалистов. Мероприятия могут проводиться как для всего здания в целом, так и для отдельных видов конструкций (кровля, фундамент, стены).

Проведение обследования технического состояния зданий и сооружений помогает определить возможность нормальной эксплуатации объектов, а также установить необходимость их ремонта, восстановления или ограничения эксплуатации. В процессе обследования специалисты выявляют причины износа. Полученные результаты могут быть использованы для разработки мероприятий, направленных на обеспечение эксплуатационных качеств здания.

Как проводится обследование и мониторинг?

Проведение технического обследования зданий и сооружений требуется как для уже введенных в эксплуатацию зданий, так и для строящихся объектов. Мониторинг во время строительства позволяет своевременно выявить все отступления от проекта, вовремя обнаружить фактические изменения с целью предупреждения негативных процессов, а также спрогнозировать взаимное влияние зданий и окружающей среды друг на друга в будущем. Как показывает практика, наибольшее количество дефектов обнаруживается в процессе строительства, а также в течение первого года эксплуатации объекта. Этот период может сопровождаться, например, сдвигом внутренних стен от наружных. Нередко конструкции подвергаются температурным деформациям, объект дает усадку, наблюдается ползучесть материалов. Своевременное комплексное обследование технического состояний зданий и сооружений позволяет обеспечить их эксплуатационную надежность, выявить причины преждевременного износа конструктивных элементов – комментирует директор компании ОК «Канцлер» Канцырев Руслан Александрович.

Техническое обследование конструкций зданий и сооружений проводится в несколько этапов.

Первый этап – подготовка к проведению обследования.

Основной задачей первого этапа является сбор исходных данных для определения объема работ и составления технического задания на инструментальное исследование. Проводится ознакомление со строительными конструкциями объекта, объемно-планировочным и конструктивным решениями здания.

Второй этап – предварительное (визуальное) обследование.

В состав работ могут входить:

• осмотр объекта, сбор и изучение имеющейся проектно-сметной, исполнительной и эксплуатационной документации, материалов изысканий;
• изучение результатов ранее проводимых обследований;
• определение фактических параметров микроклимата или производственной среды;
• изучение характеристик грунтов.

На основе визуального обследования дается предварительная оценка технического состояния здания (конструкций и инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи). По внешним признакам выявляются дефекты и повреждения с необходимыми замерами, осуществляется их фиксация. Завершается этап составлением дефектной ведомости и программы технического обследования.

Третий этап – детальное (инструментальное) обследование.

Инструментальное обследование проводится с помощью технических средств. Оно может включать такие работы, как:

• обмерные работы (конфигурация, размеры, положение конструкций в плане и по высоте);
• взятие проб материала и проведение испытаний;
• геологические и гидрогеологические изыскания;
• геодезические работы;
• инструментальное определение прочности железобетонных и стальных конструкций неразрушающими методами контроля;
• выполнение поверочных расчетов конструкций.

В зависимости от поставленных задач, а также наличия и полноты проектно-сметной документации детальное обследование может быть сплошным или выборочным (обследование отдельных конструкций).

В условиях лаборатории проводится определение физико-технических характеристик материалов обследуемых конструкций.

Анализ результатов обследования.

Обследование технического состояния здания завершается обобщением результатов испытаний материалов и конструкций. На данном этапе дается оценка технического состояния объекта с определением технических нагрузок и воздействий, проводятся поверочные расчеты. Также специалист анализирует причины появления дефектов и повреждений в конструкциях.  Зданию присваивается категория технического состояния (степень эксплуатационной пригодности несущей строительной конструкции или здания и сооружения в целом, а также грунтов их основания):

• исправное;
• работоспособное;
• ограниченно работоспособное;
• аварийное.

В нашей практике есть такой кейс: заказчик обратился к нам с просьбой провести техническое обследование нежилого здания, поскольку планировалось изменение его функционального назначения с изменением вида деятельности в арендуемом помещении (открытие ресторана вместо магазина). При обследовании объекта в наземной части фундамента были обнаружены трещины. В ходе анализа удалось установить причины появления данных дефектов. К трещинам привели несвоевременное выполнение текущих ремонтов, длительный срок эксплуатации здания, а также неблагоприятные воздействия внешней среды (атмосферные осадки, воздействие температурных перепадов). По совокупности выявленных дефектов и повреждений других основных конструкций нами был сделан вывод об ограниченно работоспособном состоянии общего технического состояния здания, а также были даны рекомендации по ремонту и усилению конструкций, сетей и оборудования.  По результатам обследования нежилого здания было выдано техническое заключение. Для изменения функционального назначения объекта требовалось проведение работ по его переоборудованию, реконструкции, а также обеспечение соблюдения требований пожарной безопасности – комментирует директор компании ОК «Канцлер» Канцырев Руслан Александрович.

Техническое заключение по результатам обследования здания

Итогом работы специалиста является экспертное техническое заключение о категории состояния здания с оценкой возможности эксплуатации объекта в текущем состоянии, возможности увеличения нагрузки после реконструкции или перепланировки. При необходимости приводится перечень мероприятий для усиления конструкций и укрепления грунтов основания.

ООО «ОК «Канцлер» работает в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Инструментальное исследование проводится с использованием необходимой приборной и инструментальной базы по ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и другой нормативной, технической и методической документации.  При обследовании зданий и сооружений допускаются квалифицированные специалисты.