Кейс: оценка 100% доли строительной компании для залога

Проблема

Заявка пришла через Яндекс.Директ. Строительная компания из Нижегородской области искала оценщиков для срочной работы. Ситуация оказалась нестандартной.

Представьте: компания с оборотами в миллиарды рублей. Строят жилые дома, возможно, и коммерческую недвижимость. Работают давно, контракты серьезные. Но вот незадача — срочно понадобились 125 миллионов на развитие.

Банки? Долго, сложно, много вопросов. Нашли другой вариант — частный кредитор. Возможно, дружественная структура, но это неважно. Главное — деньги дают быстро и под приемлемый процент.

Условия кредитора жесткие: в залог весь автопарк плюс 100% доли в ООО. Полный контроль на случай невозврата. Для оформления залога доли нужен нотариус, а нотариус требует официальную оценку.

Тут начинается самое интересное. Нотариальный тариф — 1,5% от суммы сделки. При займе в 125 миллионов это почти два миллиона рублей нотариусу. За что? За подпись и печать. Наша оценка в этой истории стоила 250 тысяч — в восемь раз дешевле.

Но главная загадка крылась в балансе. Компания с миллиардными оборотами показывала чистую прибыль 4-5 миллионов в год. Как так? Хороший бухгалтер, который умеет оптимизировать? Возможно. Но дальше — больше.

На балансе висят нематериальные активы — ноу-хау на 900 миллионов рублей. Почти миллиард! Переоценку делал независимый оценщик, все официально. И тут же добавочный капитал еще на 900 миллионов.

Клиент хотел, чтобы мы оценили долю в 50 миллионов. Диапазон озвучивали от 36,5 до 100 миллионов. При балансовой стоимости в миллиард с лишним.

Что требовалось:

• Оценить 100% долю уставного капитала строительной компании
• Разобраться с реальной стоимостью ноу-хау на баланс
• Уложиться в 7-9 дней — займ нужен был вчера
• Подготовить отчет для нотариального оформления залога

Наше решение

Первым делом запросили всю финансовую отчетность. Баланс за 9 месяцев, годовые отчеты за два предыдущих года. Начали считать.

Доходный подход сразу показал проблему. При таких оборотах компания должна зарабатывать в разы больше. Рентабельность собственного капитала — жалкие 2,1% при норме по отрасли 19%. Рентабельность активов вообще меньше процента — 0,3% при норме от 6%.

Смотрим дальше. Прибыль на задействованный капитал падала три года подряд: с 19% до 12%, потом до 9%. Это при ноу-хау на миллиард, которые по идее должны давать конкурентные преимущества и сверхприбыли.

Вывод напрашивался сам. Эти ноу-хау и методологии — бумажные активы. Возможно, когда-то их завысили для банковских гарантий или других целей. Но реального экономического эффекта они не приносят. Иначе где прибыль?

Приняли решение. В затратном подходе обнуляем стоимость нематериальных активов. Нет экономического эффекта — нет стоимости. Это стандартная практика оценки: актив стоит столько, сколько денег он приносит.

Параллельно проверили операционную деятельность. Строительные контракты есть, работа идет, обороты реальные. Просто эффективность низкая. Возможно, высокие издержки, неоптимальные процессы или особенности учета. Но для залога это уже не критично.

Результат оценки:

Доходный подход показал стоимость доли в 45 миллионов рублей. Это реальные деньги, которые бизнес способен генерировать при текущей эффективности.

Затратный подход после корректировки (обнуление фиктивных ноу-хау) дал схожий результат. Миллиардная балансовая стоимость превратилась в адекватные рынку цифры.

Отчет мы подготовили за 8 дней. Клиент остался доволен — 45 миллионов попадали в нужный диапазон для оформления залога. Нотариус получил свои полтора процента, кредитор — обеспечение по займу, а заемщик — нужные 125 миллионов.

История с хеппи-эндом? В каком-то смысле да. Компания получила финансирование, мы — интересный кейс. А вопрос с завышенными активами на балансе — это уже другая история, не для оценщиков.