Кратко
Проблема. К нам обратился постоянный юрист с задачей от своей клиентки. Женщина проживала в комнате коммунальной квартиры в доме около центра Ярославля по договору социального найма. Дом признали аварийным и подлежащим сносу. Тем жильцам, кто успел приватизировать квартиры, администрация выплатила денежную компенсацию. А клиентка приватизировать не успела, и по закону ей должны были предоставить жильё аналогичной площади по договору социального найма взамен изымаемого. Администрация предложила две комнаты площадью 50 м² в бывшем общежитии в спальном районе примерно в семи километрах от прежнего места жительства. Формально площадь соответствовала. Но клиентка категорически отказывалась туда переезжать: район гораздо хуже, стоимость жилья там в разы ниже, само помещение — бывшее общежитие с блочной планировкой, общей кухней, общими душевыми и туалетами. Она считала, что теряет в качестве и стоимости жилья. Но одних убеждений и расчётов стоимости недостаточно. Нужно было доказать, что предложенное помещение не соответствует требованиям к жилому помещению по действующим нормам и правилам. Ответить на этот вопрос могла только независимая строительно-техническая экспертиза.
Задача. Провести обследование предложенного администрацией жилого помещения (две комнаты общей площадью 50 м² в бывшем общежитии) и определить, соответствует ли оно требованиям действующих технических регламентов, норм и правил, насколько пригодно к проживанию. Если будут выявлены несоответствия (дефекты, отступления), указать их перечень. Подготовить заключение специалиста для предъявления в суд.
Результат. Провели детальное обследование помещений. Выявили критические несоответствия требованиям СП 54.13330.2022 (Свод правил «Здания жилые многоквартирные»): высота потолков в обеих комнатах составила от 2,35 до 2,43 метра при нормативном требовании не менее 2,5 метра для климатического подрайона 2Б (Ярославская область). Помещения расположены в жилом блоке общежития, не оборудованы индивидуальными приборами учёта электроэнергии, что затрудняет оплату коммунальных услуг в соответствии с постановлением Правительства РФ №354. Заключение специалиста: данные комнаты не соответствуют требованиям к жилым помещениям и не могут быть предоставлены гражданам для постоянного проживания согласно Жилищному кодексу РФ. Суд принял наше заключение и отказал администрации в удовлетворении её требований. Клиентка продолжила защищать свои права и требовать предоставления жилья, соответствующего нормативным требованиям.
Подробное описание
Исходная ситуация
К нам обратился юрист, с которым мы давно работаем. У его доверительницы возникла непростая жилищная ситуация. Женщина проживала в комнате коммунальной квартиры в доме недалеко от центра Ярославля. Комната была предоставлена ей администрацией города по договору социального найма. Там же была прописана её дочь.
Дом признали аварийным и подлежащим изъятию под снос. Часть жильцов успела вовремя приватизировать свои квартиры. Этим собственникам администрация выплатила денежную компенсацию за изымаемое имущество. Но наша клиентка приватизировать не успела. По закону жильцам, проживающим по договору социального найма, администрация обязана предоставить жилое помещение аналогичной площади (аналогичной полезности) взамен изымаемого.
Администрация предложила вариант: две комнаты общей площадью 50 квадратных метров в спальном районе, примерно в семи километрах от прежнего места жительства. Здание было гораздо позже постройки — примерно 80-90-х годов, в гораздо лучшем состоянии, чем старый дом. Это было бывшее общежитие (возможно, до сих пор частично функционирующее — там на одном из этажей селили студентов университета).
На этаже было оборудовано несколько изолированных комнат блочного типа. Общая планировка: несколько помещений (по-моему, три или четыре), общая кухня, несколько раздельных туалетов, несколько душевых комнат. Сделали косметический ремонт, но планировка осталась старая, советская, общежитская. Встречались интересные решения: например, унитазы установлены не под углом 90 градусов к стене, а под углом 45 градусов — видимо, из-за особенностей планировки. В некоторых помещениях положили линолеум, натянули натяжные потолки. Общую кухню тоже отремонтировали: поставили несколько электроплит, установили раковину из нержавейки. Получилось что-то вроде коммуналки, только в формате общежития.
Клиентка категорически отказывалась туда переезжать. Её позиция была понятна: условия несопоставимы ни по местоположению, ни по качеству. Если бы она приватизировала комнату в старом доме (который был около центра), её рыночная стоимость была бы гораздо выше, чем стоимость предложенных комнат в спальном районе в общежитии. Она теряла и в локации, и в деньгах.
Но одного желания и умозаключений о стоимости было недостаточно. Главный законный критерий — соответствует ли предложенное помещение требованиям к жилому помещению по всем действующим нормам и правилам. На этот вопрос может ответить только строительно-техническая экспертиза, которая проведёт обследование, проверит все технические характеристики и параметры, сопоставит их с требованиями СНиП, сводов правил и прочих нормативных документов.
Что мы делали
Заключили договор на проведение внесудебного исследования. Поставили перед специалистом вопрос, который стандартно формулируется в таких ситуациях:
«Соответствует ли жилое помещение в виде двух комнат общей площадью 50 м², расположенных по адресу: город Ярославль, улица [адрес], требованиям действующих технических регламентов, норм и правил на дату проведения осмотра? В случае наличия несоответствий (дефектов, отступлений) указать их перечень».
В один из дней мы приехали на объект и провели детальное обследование и фотографирование. Осмотр проводился при естественном и искусственном освещении в присутствии представителей города — сотрудников агентства по строительству (муниципальное казённое учреждение).
Эксперту была предоставлена для осмотра коммунальная квартира в многоквартирном кирпичном жилом доме в одном из спальных районов города. Также предоставили электронную копию технического паспорта на жилой дом.
Использовали следующие инструменты и приборы:
- Цифровой фотоаппарат
- Стальная рулетка с ценой деления 1 мм (поверенная, с сертификатом о поверке)
- Электронный лазерный дальномер Leica DISTO D110 (поверенный, с сертификатом о поверке)
- Персональный компьютер и принтер (для подготовки заключения в офисе компании)
Нормативная база обследования
- Жилищный кодекс Российской Федерации
- ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»
- СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»
- ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий»
- СП 54.13330.2022 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные»
- СНиП 23-01-99, СП 131.13330.2020 «Свод правил. Строительная климатология»
- СП 379.1325800.2018 «Свод правил. Общежития. Правила проектирования»
- Постановление Правительства РФ №354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах»
- Пособие по судебной строительно-технической экспертизе в современном судопроизводстве (под редакцией Бутырина)
Описание объекта обследования
Коммунальная квартира расположена на восьмом этаже многоквартирного кирпичного дома в одном из спальных районов города Ярославль.
Квартира состоит из следующих помещений:
- Восемь изолированных комнат с выходом в общий коридор
- Две общие кухни
- Два коридора
- Два помещения душевых
- Три помещения туалетов
- Помещение кладовки
- Помещение прихожей
Нас интересовали комната №1 и комната №2, которые предлагались клиентке.
Результаты обследования
Провели осмотр и замеры обеих комнат. Зафиксировали размеры помещений, описали отделку.
Комната №1:
- Натяжной потолок в центре с отверстием для установки потолочного светильника (в момент осмотра там был установлен электрический патрон с лампой накаливания)
- Окно из ПВХ-профиля с облицовкой откосов сэндвич-панелями
- Дверь деревянная с ламинированным покрытием
- Стены оклеены обоями
- На полу линолеум
Комната №2:
- Отделка аналогична комнате №1
Провели замеры высоты помещений. Высота измерялась в нескольких точках каждой комнаты (от пола до потолка), потому что в реальности высота может немного отличаться в разных углах помещения.
Комната №1: высота от 2,37 до 2,43 метра
Комната №2: высота от 2,35 до 2,39 метра
Здесь мы столкнулись с критическим несоответствием нормативным требованиям.
Согласно СП 54.13330.2022 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные», пункт 5.7:
«Высота от пола до потолка жилых комнат и кухонь (кухонь-столовых) в климатических подрайонах строительства IA, IБ, IГ, IД и IVА, определяемых по СП 131.13330, должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических подрайонах строительства — не менее 2,5 м».
Город Ярославль и Ярославская область находятся в климатическом подрайоне 2Б (это установлено по СП 131.13330.2020 «Строительная климатология»).
Для климатического подрайона 2Б высота помещений в жилых комнатах должна быть не менее 2,5 метра. В обследуемых комнатах высота составила от 2,35 до 2,43 метра. Это меньше нормативного требования на 7-15 сантиметров.
Дальше мы обратили внимание на определение понятия «квартира» в том же СП 54.13330.2022, пункт 3.1.12:
«Квартира (жилое помещение) — структурно обособленное помещение в многоквартирном жилом здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании и состоящее из одной или нескольких жилых комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
Обследуемая квартира не подходит под это определение. Она не является структурно обособленным помещением — это блок комнат в общежитии с общей кухней, общими душевыми и туалетами. Фактически это общежитие, а не квартира в обычном понимании.
Ещё один момент. Обследуемая квартира не оборудована индивидуальным электрическим счётчиком учёта потребляемой электроэнергии. В комнатах также отсутствуют счётчики. Это создаёт проблемы с оплатой коммунальных услуг.
Согласно постановлению Правительства РФ №354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах», потребитель обязан оплачивать коммунальные услуги на основании показаний приборов учёта. Если счётчика нет, а возможности его установить тоже нет (из-за особенностей планировки и электроснабжения), собственник фактически не может корректно оплачивать потребляемую электроэнергию.
Выводы специалиста
На основании проведённого обследования специалист пришёл к выводу:
Комната №1 и комната №2 в квартире №14 (обследуемые помещения) не соответствуют требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные».
Данные комнаты расположены в жилом блоке общежития и не могут быть предоставлены гражданам для постоянного проживания в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации (ФЗ №188 от 29.12.2004).
Перечень выявленных несоответствий:
- Высота помещений от пола до потолка составляет от 2,35 до 2,43 метра при нормативном требовании не менее 2,5 метра для климатического подрайона 2Б.
- Помещения расположены в жилом блоке общежития, не являются структурно обособленной квартирой.
- Отсутствуют индивидуальные приборы учёта электроэнергии, что затрудняет оплату коммунальных услуг в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ №354.
Заключение специалиста было подготовлено, оформлено, прошито, подписано и скреплено печатью. Документ передали юристу для предъявления в суд.
Результат
Заключение специалиста легло в основу решения суда. Суд отказал администрации в удовлетворении её требований о предоставлении именно этого жилья. Требования заявительницы были удовлетворены: суд признал, что предложенное помещение не соответствует требованиям к жилому помещению и не может быть предоставлено для постоянного проживания.
После этого дело получило новый ход. Доверительница нашего юриста продолжила защищать свои права и требовать от администрации предоставления жилья, соответствующего всем нормативным требованиям.
Этот кейс показывает, насколько важна профессиональная строительно-техническая экспертиза в жилищных спорах. Без документального подтверждения несоответствия помещения нормативам доказать свою правоту в суде практически невозможно. Администрация могла бы настаивать на том, что предложенное жильё формально соответствует требованиям по площади, а визуально выглядит даже лучше (свежий ремонт, новое здание). Но детальное обследование с замерами и сопоставлением с действующими СП и СНиП выявило критические несоответствия, которые стали основанием для отказа в предоставлении именно этого жилья.
Нужна экспертиза пригодности жилого помещения?
Проводим независимую экспертизу пригодности жилья: обследуем квартиры, комнаты и жилые дома, сопоставляем фактические характеристики с нормативными требованиями и готовим мотивированное заключение специалиста.
Свяжитесь с нами через мессенджер или форму на сайте — уточним обстоятельства, необходимые документы и порядок проведения обследования.
Примеры других наших проектов по обследованию зданий и строительной экспертизе
Заказать услугу
Оставьте заявку и наши консультанты свяжутся с Вами в ближайшее время